กฎหมายลักษณะเช่าทรัพย์และเช่าซื้อ
ประเด็นที่ ๑ หลักฐานการฟ้องคดี ๑. การเช่าสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ เช่น แพ กฎหมายเช่าทรัพย์ไม่มีกำหนดพิเศษไว้แต่อย่างใด ๒. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ต้องอยู่ภายใต้มาตรา ๕๓๘ มาตรา ๕๓๘ เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดว่า ๓ ปีขึ้นไปหรือกำหนดอายุผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียง ๓ ปี หลัก สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน ๓ ปี ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อผู้ที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จึงจะฟ้องร้องกันได้ ส่วนสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน ๓ ปี หรือตลอดอายุผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าไม่ได้ปฏิบัติตามจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง ๓ ปี แต่ต้องอยู่ภายใต้หลักประการแรกด้วย คือ “ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ” ยกเว้น สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่า ***ฎ. ๔๕๑/๕๑... ***ฎ. ๘๕๓๔/๔๒ การที่จำเลยให้โจทก์เช่าที่ดินสร้างอาคารโดยมีข้อตกลงกันว่าจำเลยต้องให้โจทก์เช่าที่ดินตามกำหนดระยะเวลาหนึ่ง แล้วโจทก์จะให้อาคารพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยผู้ให้เช่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้เช่าเกินกว่า ๓ ปีโดยไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานก็มีผลบังคับมิใช่ต้องลดเหลือ ๓ ปี หรือถือว่าเช่าโดยไม่กำหนดระยะเวลา ประเด็นที่ ๒ กรณีการเช่าเกิน ๓ ปี ไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ฟ้องบังคับได้เพียง ๓ ปี กรณีนี้สัญญาเช่าจะระงับสิ้น บอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา ๕๖๖ ก่อนหรือไม่ ตัวอย่าง เช่าที่ดิน ๖ ปี ทำหนังสือเช่ากันเอง ไม่จดทะเบียน ครบ ๓ ปี อย่างนี้ สัญญาเช่าระงับหรือไม่ หรือสัญญาเช่าฝ่าฝืนมาตรา ๕๓๘ ระยะเวลา ๓ ปี ถือเป็นการเช่ามีกำหนดระยะเวลาหรือไม่ ถ้าผู้เช่าครองทรัพย์ที่เช่าและผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง ถือเป็นการเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลาตามมาตรา ๕๗๐ กฎหมายให้สิทธิทั้ง ๒ ฝ่ายบอกเลิกสัญญาเช่าได้โดยต้องปฏิบัติตามมาตรา ๕๖๖ (ฎ.๑๓๖/๐๓) ***ฎ.๒๑๙๖/๔๕ สัญญาเช่าที่ดินพิพาทมีกำหนดเวลา ๖ ปี แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง ๓ ปี ตาม ป.พ.พ.มาตรา ๕๓๘ แต่หลังจากครบ ๓ ปีแล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา ๕๗๐ ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา ๕๖๖ เมื่อปรากฏว่าจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้วซึ่งเมื่อนับถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องยังไม่ครบ ๒ เดือน ไม่ถูกต้องตามมาตรา ๕๖๖ การเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่ชอบ แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อคดีฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแล้ว นับถึงวันฟ้องเป็นเวลาไม่น้อยกว่า ๑๕ วัน ตามมาตรา ๕๖๐ วรรคสอง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่เช่าและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้ **ฎ.๕๑๔๒/๔๙ จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์มีกำหนด ๑ ปี ชำระค่าเช่าล่วงหน้าภายในวันที่ ๑๙ ของทุกเดือน เมื่อสิ้นสุดกำหนดระยะเวลาเช่าแล้วโจทก์รับเงินค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าจากจำเลยในวันที่ ๑๙ พ.ย. ๔๓ ก่อนหน้าที่โจทก์จะมีหนังสือบอกเลิกการเช่าถึงจำเลยในวันที่ ๒๑ พ.ย. ๔๓ ถือได้ว่าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา ๕๗๐ การทักท้วงไปถึงจำเลยภายหลังสัญญาเช่าเดิมครบกำหนดถึง ๓ วัน ไม่อาจแสดงว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไป ดังนั้นการบอกเลิกการเช่าของโจทก์จึงอยู่ในบังคับของมาตรา ๕๖๖ เมื่อการบอกเลิกการเช่าของโจทก์ไม่ชอบโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง การบอกเลิกสัญญาเช่าอาจมีหลายสาเหตุ ดังนี้ ๑. กรณีผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าตามมาตรา ๕๖๐ ๒. กรณีสัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลา สามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา ๕๖๖ ฎ. ๔๑๐๖/๒๘ สัญญาเช่าซึ่งมิได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานแต่มีกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้แน่นอนว่าเช่ากัน ๕ ปี หาใช่เวลาเช่าไม่ปรากฏ ในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้จึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา ๕๖๔ ซึ่งสัญญาเช่า ย่อมระงับสิ้นไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน จะนำมาตรา ๕๖๖ มาปรับแก่คดีไม่ได้และการเช่ามีกำหนดกว่า ๓ ปีขึ้นไป หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้องร้อง ให้บังคับคดีได้แต่เพียง ๓ ปี ตามมาตรา ๕๓๘ ก็มิได้หมายความให้ เวลาส่วนที่เกินกว่า ๓ ปี กลับเป็นการเช่าชนิดไม่มีกำหนดเวลาไป แต่อย่างใดไม่ (อ้างฎ.๙๓๗/๐๑) ๓. กรณีผู้เช่านำทรัพย์สินที่เช่าไปให้เช่าช่วง กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าจะบอกเลิกอย่างไรย่อมบอกเลิกได้ทันที ปัญหา แดงทำสัญญาเช่าที่ดินดำมีกำหนดระยะเวลาเช่า ๕ ปี จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ค่าเช่า ๓๐๐ บาท สัญญาเช่าระหว่างแดงกับดำปฏิบัติถูกต้อง ตามมาตรา ๕๓๘ ในระหว่างอายุสัญญาเช่า นายสองผู้ให้เช่า จดทะเบียนยกที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ขาวและผลของสัญญาก็จะเป็นไปตาม มาตรา ๕๖๙” อันสัญญาเช่าอสัง ฯ นั้น ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนทรัพย์สินที่ให้เช่า ผู้รับโอนต้องรับโอนทั้งสิทธิและหน้าที่..” ขาวต้องยินยอมให้แดงเช่าต่อไปจนครบอายุสัญญาเช่า เมื่อสัญญาเช่า ครบกำหนด ขาวผู้รับโอนทรัพย์สินที่เช่า ทำหนังสือถึงนายแดง ว่าจะให้เช่าต่อแต่ขอขึ้นค่าเช่า แต่แดงไม่ยอมให้ขึ้นค่าเช่า (ข้อตกลงตามสัญญาเช่าระหว่างแดง และดำผู้ให้เช่าเดิม ที่จะยอมให้แดงเช่าต่อไปตามข้อ ตกลงได้หรือไม่ โดยยอมต่อสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีก ๑๘ ปีและไม่เรียกร้องค่าเช่าเพิ่มแต่อย่างใด ) ข้อตกลงนี้ผู้รับโอนต้องผูกพันตามหรือไม่ “สัญญาเช่าเป็นบุคคลสิทธิจะมี ผลผูกพันเฉพาะผู้ให้เช่ากับผู้เช่าเท่านั้น “ ข้อตกลงนี้ไม่มีผลผูกพันผู้รับโอนแต่อย่างใด ตามมาตรา ๕๖๙ นั้น หมายถึงผู้รับโอนไปเฉพาะ “สิทธิและหน้าที่ ตามสัญญาเช่าเท่านั้น ถ้าเป็นข้อตกลงหรือเงื่อนไขต่างหากจากสัญญาเช่าไม่ผูกพันผู้รับโอนที่จะต้องปฏิบัติตามแต่อย่างใด **ข้อสังเกต มาตรา ๕๖๙ เป็นข้อบังคับเฉพาะ สัญญาเช่า อสังหาฯ เท่านั้น แต่ถ้าเช่าสังหาฯ เช่น รถยนต์หรือช้าง ถ้าผู้ให้เช่าโอนกรรมสิทธิ์ในรถยนต์หรือช้างไป สัญญาเช่าย่อมระงับ รับโอนไปเฉพาะ “สิทธิและหน้าที่ ตามสัญญาเช่าเท่านั้น ถ้าเป็นข้อตกลงหรือเงื่อนไขต่างหากจากสัญญาเช่าไม่ผูกพันผู้รับโอนที่จะต้องปฏิบัติตามแต่อย่างใด เงื่อนไข หรือข้อตกลงอย่างอื่นต่างหากจากสัญญาเช่าไม่ผูกพันผู้รับโอน เช่น คำมั่นจะให้เช่า(ฎ.๓๐๙/๐๔ , ๖๗๖๓/๔๑) ข้อตกลงที่ให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญา(ฎ. ๒๘๘๗/๒๗) ข้อตกลงว่าหากผู้ให้เช่าจะขายทรัพย์ที่ให้เช่าจะบอกแก่ผู้เช่าก่อน(ฎ. ๖๘๙๙/๓๙) ข้อตกลงว่าให้ผู้เช่าต้องซื้อทรัพย์ที่เช่า(ฎ. ๑๖๗๖/๑๗) ข้อตกลงเรื่องช่วยค่าก่อสร้าง(ฎ. ๖๑๙๐/๓๘) ข้อตกลงเกี่ยวกับความรับผิดในเงินประกัน(ฎ. ๔๐๙๘/๓๒) สัญญาเช่าที่จะมีผลผูกพันผู้รับโอนกรรมสิทธิที่เช่า ตามมาตรา ๕๖๙ นั้น จะต้องเป็นสัญญาที่ปฏิบัติตาม มาตรา ๕๓๘ ให้ถูกต้องก่อน คือ ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด หรือ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ฯ มิเช่นนั้นไม่มีผลผูกพันผู้รับโอนที่จะต้องรับสิทธิและหน้าที่ ตามมาตรา ๕๖๙ ** แต่ถ้าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า ข้อตกลงว่าถ้าผู้ให้เช่าจะขายทรัพย์สินที่เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบก่อน ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าไม่ผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตาม เพราะรับโอนมาเฉพาะ สิทธิตามสัญญาเช่าเท่านั้น ข้อตกลงและเงื่อนไขอย่างอื่นต่างหากจากสัญญาเช่า ไม่อยู่ในบังคับ มาตรา ๕๖๙ ดังนั้น ผู้เช่าจะนำข้อตกลงดัง กล่าวมาบังคับผู้รับโอนไม่ได้ *** ฎ.๙๘๓/๔๙ จำเลยที่ ๑๙ ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจาก ส. แต่ขณะนั้น ส. เป็นเพียงผู้จะซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ ๑ (ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) โจทก์ในสำนวนหลัง) โดยสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่าง ส. กับโจทก์ที่ ๑ มีข้อตกลงว่าในระหว่างการผ่อนชำระเงินค่าที่ดิน ส. จะต้องไม่ทำนิติกรรมใด ๆ ก่อให้เกิดภาระผูกพันที่ดินพิพาทด้วย ดังนั้น สัญญาเช่านาระหว่าง ส. กับจำเลยที่ ๑๙ จึงเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่มีผลผูกพันระหว่าง ส. กับจำเลยที่ ๑๙ เท่านั้น หาได้มีผลผูกพันโจทก์ที่ ๑ ไม่ ส. มีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาเช่า
