| ประเด็นปัญหาเรื่องทรัพย์
ทรัพย์สินตามมาตรา 138
ประเด็นที่สำคัญ
หุ้นในบริษัท เป็นสิทธิชนิดหนึ่ง จึงเป็นทรัพย์สิน (ตามมาตรา 138) แม้การโอนหุ้นจะไม่สมบูรณ์ แต่ถ้าผู้รับโอนหุ้นปกครองมาเกิน 5 ปี ก็อาจได้กรรมสิทธิ์ในใบหุ้นโดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 (ฎ.1174/2487, ฎ.1850/2531)
สิทธิการเช่า, สิทธิตามสัญญาเช่าซื้อ, สิทธิในการเก็บค่ารักษาความสะอาด, สิทธิตามประทานบัตรเหมืองแร่ เป็นทรัพย์สิน (ฎ.195/253...1, ฎ.2855/2519, ฎ.1502/2522, ฎ.1255/2537) หรือสิทธิตามสัญญาจะซื้อที่ดิน เป็นทรัพย์สิน การที่ภริยาทำสัญญาจะซื้อที่ดิน เมื่อหย่ากันสิทธินี้เป็นสินสมรส ที่จะต้องแบ่งกันด้วย (ฎ.1476/2518)
อสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 139
มาตรา 139 “อสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย”
ประเด็นที่สำคัญ
ทรัพย์ที่ติดอยู่กับที่ดิน อาจจะเกิดขึ้นโดยธรรมชาติ เช่น ไม้ยืนต้น (มีอายุยืนกว่า 3 ปี) ดังนั้น ต้นมะม่วง ต้นมะพร้าว ต้นยูคาลิปตัส ต้นพลู หรือต้นไผ่ จึงเป็นอสังหาริมทรัพย์ เพราะมีอายุยืนกว่า 3 ปี (ฎ.372/2498, ฎ.6303/2539, ฎ.5299/2546)
แต่ไม้ล้มลุก (มีอายุไม่เกิน 3 ปี) เช่น ข้าว ธัญพืช ต้นกล้วย (ฎ.14/2514) เป็นเพียง สังหาริมทรัพย์ เท่านั้น ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์
โรงเรือนที่โดยสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าเจ้าของยกให้โดยให้รื้อถอนไปจากที่ดินผู้รับจึงรื้อถอนไปนั้นสภาพของเรือนตอนที่ถูกรื้อโดยคำสั่งของผู้ให้นี้ ไม่อยู่ในลักษณะที่จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ต่อไป แต่ได้กลายสภาพเป็นสังหาริมทรัพย์แล้วแต่บัดนั้น การยกให้แม้จะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนก็ย่อมสมบูรณ์ (ฎ. 499/2491)
การซื้อขายเรือนซึ่งไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ย่อมไม่เป็นโมฆะเสมอไป ยังต้องอาศัยข้อเท็จจริงในทางพิจารณาอยู่ว่าเป็นการซื้อขายเรือนเพื่อรื้อเอาไป หรือว่าเป็นการซื้อขายเพื่อให้เรือนคงอยู่ในสภาพเดิม ซึ่งข้อบัญญัติของกฎหมายย่อมมีนัยต่างกัน (ฎ.799/2492)
ในกรณีที่จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์ทำไร่ แล้วจำเลยขุดเอาดินจากที่ดินนั้นไปขายโดยทุจริต จำเลยมีความผิดฐานลักทรัพย์ไม่ผิดฐานยักยอก เพราะการเช่าที่ดินนั้น ผู้ให้เช่าให้เช่าทรัพย์สินในสภาพที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ เมื่อที่ดินถูกขุดขึ้นมาแล้วย่อมเปลี่ยนสภาพเป็นสังหาริมทรัพย์ จึงถือไม่ได้ว่าเป็นทรัพย์สินที่เช่า ดินที่ถูกขุดขึ้นมาจึงคงอยู่ในความครอบครองของผู้ให้เช่า (ฎ. 755/2527 ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 3/2527)
สิทธิจำนอง เป็นอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 139 การยกสิทธิจำนองให้แก่กัน จึงต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน มิฉะนั้น เป็นโมฆะ (ฎ.321-322/2504)
แต่สิทธิจำนำ ก็เป็นทรัพย์สิทธิ แต่เป็นทรัพยสิทธิในสังหาริมทรัพย์ จึงไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 139 แต่เป็นสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 140
ส่วนควบ
ประมวลกฎหมายกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 “ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลายทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป
เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น”
มาตรา 145 “ไม้ยืนต้นเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่ไม้ล้มลุกหรือธัญชาติอันจะเก็บเกี่ยวรวงผลได้คราวหนึ่งหรือหลายคราวต่อปีไม่เป็นส่วนควบกับที่ดิน”
มาตรา 146 “ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราว ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย”
ประเด็นที่สำคัญ
แนวคำพิพากษาฎีกาที่วินิจฉัยว่า “เป็นส่วนควบ” เช่น
1. ครัวเป็นส่วนควบของตัวเรือน (ฎ.86/2493)
2. บ้านเป็นส่วนควบของที่ดิน (ฎ.819/2493, ฎ.648/2506, ฎ.8028/2544)
3. ที่งอกริมตลิ่ง (มาตรา 1308) เป็นส่วนควบของที่ดิน (ฎ.1326-1327/2506)
4. ตัวถังรถยนต์เป็นส่วนควบของรถยนต์ (ฎ.1816/2511)
5. ล้อรถเป็นส่วนควบของรถยนต์ (ฎ.2003/2523)
6. ถนนเป็นส่วนควบของที่ดิน (ฎ.723/2490)
7. ฝาบ้าน เป็นส่วนควบของบ้าน
ข้อสังเกต แต่ฝากั้นห้องไม่ใช่ส่วนควบของบ้าน (ฎ.372/2500)
แนวคำพิพากษาฎีกาที่วินิจฉัยว่า “ไม่เป็นส่วนควบ” เช่น
1. ฝากั้นห้อง (ฎ.372/2500)
2. เครื่องจักรในโรงงาน (ฎ.399/2509 (ป))
3. แอร์ไม่เป็นส่วนควบของบ้าน (ฎ.378/2522)
4. สายไฟฟ้า, ดวงไฟ, ท่อประปา ไม่เป็นส่วนควบของบ้าน (ฎ.1541/2494)
การปลูกสร้างโดยมีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นตามมาตรา 146 ตอนท้าย คำว่า “สิทธิ” จะเป็นทรัพยสิทธิหรือบุคคลสิทธิ ก็ได้ เช่น
1. สิทธิตามสัญญาเช่า (ฎ.370-371/2511, ฎ.5692/2546)
2. สิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขาย (ฎ.610/2514)
3. สิทธิตามสัญญาเช่าซื้อ (ฎ.3593/2533)
ข้อสังเกต การปลูกสร้างโดยมีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นอาจจะอาศัยความยินยอมโดยไม่มีสัญญาเช่าต่อกันก็ได้ ซึ่งอาจจะทำ โดยวาจา หรือเป็นลายลักษณ์อักษร หรืออาจจะทำโดยชัดแจ้ง หรือโดยปริยายก็ได้ (ฎ.2208/2519, ฎ.1772/2531, ฎ.339/2516, ฎ.151/2532)
ในกรณีเมื่อเป็นการปลูกสร้างโดยมีสิทธิ โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างย่อมไม่เป็นส่วนควบของที่ดินตามมาตรา 146 เช่น
กรณีเช่าที่ดินเพื่อปลูกโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้าง เมื่อเป็นการปลูกโดยมีสิทธิโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างย่อมไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้เช่าย่อมเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงผู้เช่าจะต้องรื้อถอนออกไป (ฎ.5692/2546)
เว้นแต่ ผู้เช่าจะยินยอมให้โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของเจ้าของที่ดิน เช่นนี้ โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างย่อมตกเป็นของเจ้าของที่ดินทันที โดยไม่ต้องมีการจดทะเบียนโอนอีก เพราะเจ้าของที่ดินย่อมเป็นเจ้าของส่วนควบ ตามหลักของมาตรา 144 วรรคสอง (ฎ.4260/2550)
กรณีเช่าที่ดินเพื่อปลูกบ้าน ย่อมมีสิทธิเฉพาะการปลูกบ้านเท่านั้น หากผู้เช่าปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นนอกจากบ้าน การปลูกสร้างนั้นย่อมเป็นการกระทำโดยไม่มีสิทธิ สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นนอกจากบ้าน ย่อมเป็นส่วนควบของที่ดิน (เทียบ ฎ.723/2490)
กรณีสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินของผู้อื่น โดยไม่มีสิทธิ ผู้ปลูกสร้างจะได้รับการเยียวยาค่าสิ่งปลูกสร้างอย่างไร จะเป็นไปตามมาตรา 1310, 1311, 1314
คำว่า “เจ้าของ” ตามมาตรา 144 วรรคสอง หมายถึงทั้ง เจ้าของกรรมสิทธิ์ และสิทธิครอบครอง เช่น เจ้าของที่ดินมือเปล่า ย่อมเป็นเจ้าของส่วนควบของที่ดินมือเปล่าด้วย (ฎ. 1164/2514, ฎ. 79/2514)
กรณีที่เจ้าของที่ดิน ขายที่ดินมีโฉนด ในขณะที่กำลังดำเนินการออกโฉนดในที่งอก แต่ยังไม่แล้วเสร็จ ผู้ซื้อที่ดินย่อมได้ที่งอกไปด้วย เพราะที่งอกย่อมเป็นส่วนควบของที่ดินตามมาตรา 144 วรรคสอง ประกอบมาตรา 1308 แม้ต่อมาจะมีการออกโฉนดที่งอกเสร็จในชื่อของเจ้าของที่ดินเดิม ก็ไม่ทำให้เจ้าของที่ดินเดิมมีกรรมสิทธิ์ในที่งอก การที่เจ้าของที่ดินเดิมนำที่งอกไปขายให้แก่ผู้อื่น “ผู้นั้นย่อมไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน” (ฎ.5345/2546) |
