สัญญาต่างตอบแทนพิเศษมิใช่สัญญาเช่าตามบรรพ 3 แต่เป็นสัญญาชนิดหนึ่งไม่อยู่ในบังคับเรื่องเช่าทรัพย์
คำพิพากษาฎีกาที่ 333/2532โจทก์ได้ทำสัญญาประกันตัว ป. ซึ่งเป็นผู้ต้องหาไว้ต่อศาลและจำเลยทำสัญญาให้โจทก์ไว้ว่า หาก ป. ไม่ไปศาลตามนัด และโจทก์ต้องชำระค่าปรับต่อศาล จำเลยจะยอมรับผิดชดใช้เงินให้แก่โจทก์ ต่อมาโจทก์ได้ส่งตัว ป. ต่อศาลและขอถอนประกัน จำเลยขอให้โจทก์ประกันตัว ป. ต่อ โดยจำเลยจะยอมรับผิดต่อโจทก์ตามสัญญาเดิมที่จำเลยทำไว้ให้โจทก์ การตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยในครั้งหลังนี้ แม้จะไม่มีการทำหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยเป็นสำคัญ ก็มีผลใช้บังคับได้ เพราะสัญญานี้มิใช่สัญญาที่จำเลยผูกพันตนเข้าชำระหนี้ ในเมื่อ ป. ไม่ชำระหนี้อันเป็นการค้ำประกันที่จะต้องนำบทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 11 เรื่องค้ำประกันมาใช้บังคับ แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนที่ใช้บังคับกันระหว่างโจทก์กับจำเลยเท่านั้น ดังนั้น เมื่อ ป. ไม่ไปศาล จนศาลสั่งปรับโจทก์ จำเลยจึงต้องรับผิดต่อโจทก์ตามสัญญาดังกล่าว
มาตรา 453 “อันว่าซื้อขายนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย”
สัญญาซื้อขาย แม้จะยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ ก็ถือเป็นสัญญาซื้อขาย เช่น ผู้ขายขโมยรถโดยขายรถยนต์ให้ผู้ซื้อต่อมาเจ้าของรถ(เจ้าของกรรมสิทธิ์)ติดตามเอาคืน ผู้ซื้อต้องฟ้องผู้ขายในเรื่องการรอนสิทธิ เป็นต้น
คำพิพากษาฎีกาที่ 6228/2539โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินและอาคารจากจำเลยเพื่อดำเนินกิจการโรงแรมแต่จำเลยไม่ได้บอกให้โจทก์ทราบถึงคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่ให้จำเลยระงับการก่อสร้างและรื้อถอนส่วนที่ผิดแบบออกไปทำให้โจทก์สำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์อันเป็นสาระสำคัญเป็นเหตุให้สัญญาจะซื้อขายเป็นโมฆียะโจทก์จึงมีสิทธิบอกล้างได้ (เรื่องนิติกรรมหรือหนี้)
คำพิพากษาฎีกาที่ 435/2519การโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทตีใช้หนี้ไม่สมบูรณ์ เพราะมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ก็ไม่เป็นโมฆะ จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทรวมทั้งสิทธิการเช่าที่ดินให้โจทก์ เป็นการแสดงเจตนาโอนการครอบครองให้โจทก์แล้ว จำเลยอยู่ในตึกพิพาทต่อมาก็โดยอาศัยสิทธิของโจทก์ โจทก์มีบุคคลสิทธิที่จะบังคับให้จำเลยออกไปจากตึกพิพาทที่โจทก์มีสิทธิครอบครองได้ โจทก์มีอำนาจฟ้อง
(ฎีกานี้เป็นบุคคลสิทธิระหว่างคู่สัญญา มิใช่กรณีสัญญาซื้อขาย)
ทรัพยสิทธิตามบรรพ 4มี 7 ทรัพยสิทธิ กล่าวคือ กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน ภาระติดพัน ภาระจำยอม (กรรมสิทธิ์และสิทธิครอบครองมีได้ทั้งอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์นอกเหนือจากทรัพยสิทธิทั้งเจ็ดประการ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สิทธิจำนองก็เป็นอสังหาริมทรัพย์)
ทรัพย์ที่โอนกันไม่ได้ตามกฎหมาย เช่น สาธารณสมบัติของแผ่นดินโอนแก่กันไม่ได้ เป็นต้น
คำพิพากษาฎีกาที่ 395/2538 ที่ดินที่จำเลยขายให้แก่โจทก์ที่1บางส่วนเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่สงวนไว้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะจึงเป็นทรัพย์นอกพาณิชย์ซึ่งไม่อาจซื้อขายกันได้สัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายที่ดินส่วนดังกล่าวจึงมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายเป็นโมฆะเท่ากับว่าจำเลยไม่เคยทำสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายที่ดินส่วนดังกล่าวกับโจทก์ที่1จึงไม่มีสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายที่ดินส่วนดังกล่าวที่จำเลยจะต้องรับผิดในการรอนสิทธิ
นิติกรรมการซื้อขาย แบ่งเป็น 5 ประเภท กล่าวคือ
1) สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
2) สัญญาจะซื้อขาย
3) สัญญาซื้อขายเงื่อนไข
4) สัญญาซื้อขายเงื่อนเวลา
5) คำมั่นในการซื้อขาย
มาตรา 455 เมื่อกล่าวต่อไปเบื้องหน้าถึงเวลาซื้อขาย ท่านหมายความว่าเวลาซึ่งทำสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์
ตามมาตรา 455 หมายถึง สัญญาเสร็จเด็ดขาด (สัญญาซื้อขายที่คู่สัญญาทำเสร็จสิ้นแล้วไม่มีแบบที่กฎหมายให้ต้องกระทำอีกต่อไป) เช่น ก กับ ข ทำสัญญาที่ดินโดยทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด หรือ A กับB ซื้อขายที่ดินโดยตกลงไม่จดทะเบียน ก็ถือเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้สัญญาจะเป็นโมฆะก็ตาม หรือ A กับ D ซื้อขายสังหาริมทรัพย์ ถือว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดทุกกรณี
มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย
สัญญาจะซื้อจะขายไม่มีในสัญญาสังหาริมทรัพย์ธรรมดา
คำพิพากษาฎีกาที่ 3641/2546 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง การซื้อขายที่ดินจะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีขณะทำสัญญาว่าประสงค์จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในภายหลังหรือไม่ หากไม่มีเจตนาดังกล่าวก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดมีผลให้สัญญาตกเป็นโมฆะเพราะมิได้ทำให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายกำหนด หากมีเจตนาดังกล่าวก็เป็นสัญญาจะซื้อขาย สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทปรากฏว่าไม่มีข้อความตอนใดที่แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์และจำเลยว่าประสงค์จะให้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในภายหลัง จึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อมิได้ทำให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายกำหนด จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง จำเลยไม่มีหน้าที่ทางนิติกรรมที่จะต้องไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์บังคับจำเลยให้ไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทไม่ได้ การที่โจทก์แจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ในภายหลัง และจำเลยไม่ไปตามกำหนดนัด ถือไม่ได้ว่าเป็นการผิดสัญญาซื้อขายอันเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 878/2492สัญญาซื้อขายที่ดินซึ่งได้วางมัดจำกันแล้ว และมีข้อตกลงกันว่าเงินจำนวนที่ยังค้างอยู่อีกนั้น ผู้ซื้อจะนำไปชำระให้ผู้ขายต่อหน้าเจ้าพนักงานหอทะเบียนที่ดิน พร้อมทั้งทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกัน แต่ในระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายยังมิได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์กันนี้ ผู้ขายยอมให้ผู้ซื้อเข้าทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนี้ได้ตามลำพังทันที ดังนี้ เป็นสัญญาจะซื้อขาย เพราะยังจะต้องชำระเงินที่ค้างและทำการโอนทะเบียนกันต่อไป
ผู้ร้องขัดทรัพย์อ้างว่าที่นาที่ยึดไว้ ผู้ร้องได้ซื้อไว้จากจำเลย แต่เมื่อปรากฏว่าเป็นสัญญาจะซื้อขาย และการครอบครองของผู้ร้องในระหว่างรอการชำระเงินที่ค้างและการโอน เช่นนี้ ต้องถือว่าอยู่ในฐานะครอบครองของจำเลย ที่ยังเป็นของจำเลยอยู่ โจทก์มีสิทธิยึดและไปชำระหนี้ได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่822/2493จำเลยตกลงขายที่พิพาทซึ่งโจทก์เคยขายฝากไว้แก่สามีจำเลยคืนแก่โจทก์และรับเงินราคาค่าที่ดินจากโจทก์ไว้แล้ว ต่อมาได้พากันไปยังหอทะเบียนที่ดิน เพื่อแบ่งแยกและโอนขายที่ดินให้กันตามที่ตกลงแต่โอนยังไม่ได้ เพราะจำเลยยังมิได้ประกาศรับมรดกสามีจำเลยจำเลยจึงทำใบมอบฉันทะให้จำเลยด้วยกัน เพื่อจะแบ่งแยกที่ดินและโอนขายให้โจทก์ไว้เช่นนี้ ถือว่าเป็นสัญญาจะซื้อขาย หาใช่เป็นสัญญาขายเด็ดขาดไม่จึงไม่จำต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
คำพิพากษาศาลฎีกาที่1915/2520โจทก์ฟ้องว่า ในการซื้อขายที่พิพาทได้ตกลงกันว่าจำเลยจะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ด้วยโดยจำเลยจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์หลังจากที่จำเลยแบ่งแยกที่พิพาทออกจากโฉนดแล้ว ดังนี้ การซื้อขายที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยมิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดแต่เป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย
คำพิพากษาศาลฎีกาที่4793/2546 โจทก์จำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาท โดยมีข้อตกลงว่าจะไปจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้โจทก์เมื่อจำเลยนำที่ดินพิพาทไปออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้ว จึงเป็นสัญญาจะซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองโจทก์ชำระเงินให้จำเลยครบถ้วนและจำเลยมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้โจทก์แล้วแม้สิทธิครอบครองจะยังไม่โอนมาเป็นของโจทก์เพราะคู่สัญญาประสงค์จะให้มีการโอนทางทะเบียน แต่โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิยึดหน่วงที่ดินพิพาทไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ได้ โจทก์ผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงย่อมมีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้ตามมาตรา 193/27 และ 241 แม้โจทก์จะฟ้องคดีเกิน 10 ปี คดีโจทก์ก็ไม่ขาดอายุความ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่601/2535 หลังจากครบกำหนดการขายฝากแล้ว ส. ผู้ซื้อฝากกับ บ.ผู้ขายฝากทำหนังสือสัญญากันมีข้อความว่า “บ. ได้ให้เงิน ส.ค่าไถ่ถอนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นเงิน 33,000 บาท ส. ขายคืนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ บ.” ในวันที่ ส. รับเงินจาก บ.นั้น ส. และ บ. ได้พากันไปสำนักงานที่ดินจังหวัดเพื่อโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้ บ. แต่ยังโอนกันไม่ได้เพราะ บ.ไม่มีเงินค่าธรรมเนียมการโอน ได้ตกลงกันว่าก่อนปีใหม่2-3 วันจะไปโอนกันใหม่ แต่ ส. ถึงแก่ความตายไปเสียก่อนแสดงว่า ส. จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้ บ.ภายหลัง จึงมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทมิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและข้อตกลงดังกล่าวมิใช่เป็นการขยายเวลาการขายฝาก เนื่องจากได้ครบกำหนดการขายฝากและ บ.หมดสิทธิไถ่คืนการขายฝากไปก่อนแล้ว
คำพิพากษาศาลฎีกาที่305/2511จำเลยกู้เงินมารดาโจทก์และน้องชายโจทก์ จำเลยตกลงยกนาให้มารดาโจทก์และน้องชายโจทก์ชำระหนี้แทนเงินมารดาโจทก์และน้องชายโจทก์ยอมรับ แต่ให้จำเลยโอนนานั้นให้แก่โจทก์ จำเลยตกลงโจทก์จำเลยจึงได้ไปทำคำขอทำสัญญาซื้อขายนานั้นที่อำเภอดังนี้ ถือได้ว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายนานั้นแล้ว โดยหักเงินที่จำเลยเป็นหนี้มารดาโจทก์และน้องชายโจทก์เป็นราคานานั้นเมื่อจำเลยไม่ยอมโอนขาย โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขายนั้นได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่805/2539หนังสือสัญญาซึ่งระบุว่าเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินโดยโจทก์เจ้าของที่ดินตกลงจะขายให้แก่จำเลยที่4และจำเลยที่4ตกลงจะซื้อและมี ข้อสัญญาด้วยว่าเงินค่าธรรมเนียมในการซื้อขายก็ดีเงินค่าภาษีเงินได้ของสรรพากรหรือเงินค่าใช้จ่ายอื่นใดก็ดีที่เกี่ยวแก่การซื้อขายที่ดินตามสัญญานี้ผู้จะซื้อเป็นผู้ออกแทนผู้จะขายทั้งสิ้นแสดงว่าคู่กรณีจะไปทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ต่อไปจึงเป็น สัญญาจะซื้อขายเท่านั้น
คำพิพากษาศาลฎีกาที่4587/2542เอกสารฉบับพิพาท ระบุสาระสำคัญแห่งสัญญาคือฝ่ายจำเลยตกลงแบ่งขายที่ดินบางส่วนให้แก่โจทก์ โดยมีเงื่อนเวลาแบ่งชำระราคาที่ดินออกเป็น 2 งวดงวดแรกชำระให้แก่จำเลยไปแล้วในวันทำสัญญา ส่วนงวดที่ 2 กำหนดชำระในเวลาภายหลังจากวันทำสัญญา โดยสภาพแห่งเนื้อความของสัญญา โจทก์จำเลยยังมีหนี้ที่จะต้องปฏิบัติต่อกันอีก คือโจทก์ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือและจำเลยต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอนในสัญญา หาใช่ส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายและชำระราคาที่ดินที่ซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในวันทำสัญญาอันจะถือเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เอกสารฉบับพิพาทจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
สำหรับการตกลงขายที่ดินเพิ่มเติมให้แก่โจทก์ เมื่อจำเลยผู้จะขายยังต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอน ซึ่งถึงแม้มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ แต่มีการชำระราคาแล้ว กรณีจึงต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง เป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่3574/2536สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมิได้กำหนดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แต่พฤติการณ์แสดงว่าเป็นสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไขบังคับก่อนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่โอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข ดังนี้เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้วคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้หาใช่คู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่สัญญาดังกล่าวจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ตกเป็นโมฆะ
สัญญาจะซื้อจะขายไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เพียงแต่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่2518/2532จำเลยตกลงขายที่ดินให้โจทก์นำไปจัดสรรขาย โดยอนุญาตให้โจทก์เข้าไปดำเนินการแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยและขายที่ดินที่แบ่งแยกได้ เพื่อนำเงินมาชำระราคาที่ดินให้จำเลย เมื่อชำระครบถ้วนแล้วจำเลยจะไปทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์ ดังนี้ สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์ฟ้องว่า โจทก์จำเลยเข้าหุ้นกันจัดสรรที่ดินขาย โดยโจทก์ลงทุนปรับปรุงที่ดินจำเลยลงทุนเป็นที่ดิน จำเลยผิดสัญญาโจทก์จึงฟ้องเรียกเงินที่ลงทุนไปคืน ดังนี้ การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาซื้อขายซึ่งตกเป็นโมฆะ ให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินที่โจทก์ชำระไปแล้ว เป็นการพิพากษานอกจากที่ปรากฏในคำฟ้องนิติกรรมอันเป็นโมฆะที่คู่กรณีกลับคืนยังฐานะเดิม จะต้องเป็นนิติกรรมที่เป็นโมฆียะแล้วมีการบอกล้าง มิใช่นิติกรรมที่เป็นโมฆะมาแต่แรก
เรื่องมัดจำกับสัญญาจะซื้อจะขาย
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1541/2509เอกสารมีว่า ” ได้รับเงินวางมัดจำค่าที่ดินเป็นเงิน 5,000 บาทเพื่อทำสัญญาซื้อขาย ในวันที่ 10 พฤษภาคม 2504(ในระยะนี้ข้าพเจ้าจะทำการขายให้ใครไม่ได้) ขายในราคาไร่ 35,000 บาท ” โจทก์อ้างว่าเอกสารนี้เป็นสัญญาจะซื้อขาย กำหนดไปจดทะเบียนทำการซื้อขายตามกฎหมายในวันที่ 10 พฤษภาคม 2504 จำเลยสู้ว่า เอกสารนี้เป็นเพียงใบรับเงินค่ามัดจำคำว่า เพื่อทำสัญญาซื้อขายในวันที่ 10 พฤษภาคม 2504 หมายถึงการทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองอีกชั้นหนึ่ง โดย โจทก์จะต้องผ่อนชำระราคาที่ดินล่วงหน้าได้มีการพูดจากันก่อนทำเอกสารนี้แล้วว่า ในการที่จะทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองในวันที่กำหนดนั้น จะต้องมีรายละเอียดตามที่พูดกันไว้ดังนี้ ข้อต่อสู้ของจำเลยเป็นการโต้เถียงความหมายของถ้อยคำในเอกสารว่า คู่ความอีกฝ่ายคือโจทก์ตีความหมายผิดจำเลยย่อมนำสืบแสดงถึงพฤติการณ์และข้อตกลงเพื่อเป็นเหตุผลแสดงความหมายแห่งถ้อยคำในเอกสารได้ไม่เป็นการสืบข้อความเพิ่มเติมในเอกสาร
แม้วิธีที่จะทำสัญญาจะซื้อขายกัน กฎหมายกำหนดไว้หลายวิธีก็ตามเมื่อคู่สัญญากำหนดจะทำกันโดยวิธีทำเป็นหนังสือสัญญาให้มีข้อตกลงทุกข้อตามที่พูดกัน ก็ต้องเป็นไปตามเจตนาของคู่สัญญาจะนำเอาวิธีอื่นเช่นการวางเงินมัดจำมาวินิจฉัยว่าเป็นข้อตกลงจะซื้อขายกันแล้วโดยบริบูรณ์หาได้ไม่
การวางเงินมัดจำซึ่งกำหนดไว้ว่าจะต้องทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสือขึ้นอีกฉบับหนึ่งในวันที่กำหนด (ตามเอกสารดังกล่าวในวรรคต้น) นั้นผูกพันต่อกันเพียงถึงวันที่กำหนดไว้ว่าจะทำหนังสือสัญญาขึ้นใหม่เท่านั้นและผูกพันเท่าที่มีข้อความในวงเล็บกำกับไว้ว่า “ในระยะนี้ข้าพเจ้าจะทำการขายให้ใครไม่ได้” ซึ่งแปลความหมายได้ว่า ถ้าพ้นระยะนี้และไม่มีการทำหนังสือสัญญาขึ้นตามที่กำหนดกันไว้ จึงขายให้คนอื่นได้
คู่กรณีพูดกันว่า ข้อสัญญาจะต้องตกลงกันโดยทำเป็นหนังสือจึงถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันจนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือและการที่ได้ทำความเข้าใจกันไว้โดยพูดกันว่าโจทก์จะต้องชำระเงินในวันทำหนังสือสัญญาจะซื้อขาย และต้องชำระราคาล่วงหน้างวดที่ 2ในวันอื่นต่อไปนั้น ก็หาเป็นการผูกพันไม่ จนกว่าข้อตกลงเช่นว่านี้จะได้ทำเป็นหนังสือขึ้น
คำพิพากษาศาลฎีกาที่3480/2529ตามสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยมีข้อความว่าจำเลยจะขายโรงสีให้โจทก์ และต่อมามีข้อความว่าและที่ที่ตั้งโรงสีด้วยยาวประมาณ 13 วาเศษ กว้าง11 วาเศษ ทิศเหนือมีทางออกถนน 4 วาด้วยเห็นได้ว่าเป็นการตกลงจะซื้อตัวโรงสีทั้งที่ดินที่ตั้งโรงสีและมีทางเข้าออกโรงสีด้วย
สัญญาระบุว่าเป็นสัญญามัดจำมีข้อความว่าจะขายอยู่ด้วยผู้ขายได้รับมัดจำไว้จำนวนหนึ่ง ส่วนราคาที่เหลือชำระในวันหลัง ต่อมาผู้ซื้อได้ชำระราคาส่วนเหลือให้ผู้ขาย ที่มิได้กำหนดวันโอนไว้ในสัญญาเพราะขณะทำสัญญาผู้ขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทเมื่อผู้ขายได้กรรมสิทธิ์มาแล้ว ผู้ซื้อได้เรียกร้องให้ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ผู้ซื้อ สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน มิใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6536/2544 เอกสารการซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยระบุชื่อว่า “หนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำ” แต่ไม่ได้ระบุข้อตกลงที่เป็นการแน่นอนว่าจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันหรือไม่เมื่อใด ประกอบกับโจทก์ได้ชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้วในวันทำสัญญาและจำเลยได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์เข้าครอบครองนับแต่วันดังกล่าว เป็นพฤติการณ์ที่เห็นได้ว่าโจทก์กับจำเลยไม่มีเจตนาจะจดทะเบียนโอนที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้จะตกเป็นโมฆะเนื่องจากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก แต่โจทก์เข้าครอบครองโดยสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเกินกว่า 10 ปี โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองตามมาตรา 1382
คำพิพากษาศาลฎีกาที่3942/2545ตามปกติเมื่อมีการจองซื้อที่ดินแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อจะต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยอีกครั้งหนึ่งอันจะทำให้เกิดการผูกพันที่สมบูรณ์ ด้วยเหตุนี้ เมื่อโจทก์เห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมีข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมลักษณะเป็นการเอาเปรียบโจทก์หลายข้อ โจทก์ย่อมขอแก้ไขสัญญาให้ถูกต้องและเป็นธรรมเสียก่อนได้ ข้อสัญญาที่โจทก์ขอแก้ไข เช่น จะก่อสร้างเสร็จเมื่อใด จะแบ่งแยกโฉนดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์รวมถึงการชำระเงินเมื่อใดซึ่งเป็นข้อสัญญา ที่เป็นปกติประเพณีของการซื้อขายที่อยู่ในวิสัยของจำเลยต้องกระทำและกระทำได้ ถือได้ว่าเป็นสาระสำคัญอันจะต้องตกลงกันให้เรียบร้อยฉะนั้น เมื่อยังไม่ได้แก้ไขสัญญาตามที่โจทก์ขอทุกข้อ โจทก์กับจำเลยจึงยังมิได้มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคหนึ่ง สัญญาจะซื้อจะขายยังไม่เกิดขึ้น การที่จำเลยรับเงินจากโจทก์ไว้เป็นการชำระหนี้เกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ ต้องคืนให้แก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ ตามมาตรา 406 วรรคหนึ่ง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 781/2541แม้ใบสั่งจองบ้านและที่ดินฉบับพิพาทมีข้อความว่า โจทก์กับจำเลยจะทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเป็นลายลักษณ์อักษรต่อกันนับตั้งแต่วันสั่งจองเป็นต้นไป และโจทก์จำเลยยังไม่ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายดังกล่าวกันก็ตาม แต่ใบสั่งจองฉบับดังกล่าวได้ระบุราคาขายบ้านและที่ดินดังกล่าวไว้และระบุว่าในวันสั่งจองโจทก์ได้วางเงินจำนวน 100,000 บาทกับระบุถึงค่าโอนกรรมสิทธิ์ไว้ว่าผู้ซื้อและผู้ขายออกฝ่าย ละครึ่ง แสดงให้เห็นเจตนาของจำเลยและโจทก์ว่าตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้แก่กันต่อไป ใบสั่งจองบ้านและที่ดินจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย และเงินที่โจทก์วางในวันสั่งจองจำนวน100,000 บาท เป็นเงินมัดจำอันเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญาดังกล่าวได้ทำกันขึ้นแล้วทั้งเงินมัดจำนี้ยังเป็นประกันการที่จำเลยและโจทก์จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินนั้นด้วย ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377และ 456 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การจองบ้านและที่ดินจึงมิใช่นิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนที่ยังไม่มีผลบังคับตามกฎหมายจนกว่าจะได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเป็นลายลักษณ์อักษรจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองบ้านและที่ดินและไม่อาจโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ได้ เพราะถูกเจ้าหนี้ตามคำพิพากษายึดไว้เพื่อขายทอดตลาด ย่อมเป็นเหตุให้โจทก์ไม่อาจซื้อบ้านและที่ดินดังกล่าวตามราคาซื้อขายขณะนั้น ซึ่งหากโจทก์จะซื้อบ้านและที่ดินใกล้เคียงกับบ้านและที่ดินดังกล่าวซึ่งมีเนื้อที่ที่ใกล้เคียงกันโจทก์ต้องซื้อบ้านและที่ดินใหม่ในราคาที่สูงกว่าเดิม ดังนี้ การ ผิดสัญญาของจำเลยย่อมก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ และต้องรับผิดในเงินค่าเสียหายดังกล่าวแก่โจทก์รวมทั้งค่าธรรมเนียมถอนการยึดเป็นความเสียหายซึ่งมีผลสืบเนื่องมาจากการที่จำเลยผิดสัญญาไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้
เรียบเรียงโดย ทีมงาน LawDD
|
