๒.การปลูกบ้านซึ่งเป็นในที่ดินของผู้อื่นโดยปลูกโดยสุจริตคือเข้าใจว่าที่ดินที่ปลูกสร้างโรงเรือนเป็นของเราเพราะมีแนวเขตที่ดินติดต่อกับที่ดินคนอื่นและแนวหลักเขตหายไป เข้าใจโดยสุจริตว่าเป็นที่ดินของเรา ตอนปลูกสร้างก็ไม่มีใครมาทักท้วงว่าปลูกในที่ดินคนอื่น เจ้าของที่ดินที่ถูกปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำเป็นเจ้าของโรงเรือน แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นเพราะเมื่อมีการสร้างโรงเรือนในที่ดินซึ่งทำให้ราคาที่ดินมีราคาสูงขึ้นกว่ากรณีเป็นที่ดินที่ไม่มีโรงเรือนปลุกอยู่ แต่หากเจ้าของที่ดินแสดงได้ว่า ไม่ได้มีความประมาทเลินเล่อ โดยแม้ป้ายหลักเขตหายไป แต่ตนก็ได้มีป้ายประกาศห้ามบุคคลภายนอกเข้ามาในที่ดินแล้ว เจ้าของที่ดินจะบอกปัดไม่รับโรงเรือนและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนและทำที่ดินให้กลับเป็นไปตามเดิม เว้นแต่การนี้จะกระทำไม่ได้โดยใช้เงินพอสมควร เจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือแต่บางส่วนก็ได้
๓.แต่หากปลูกโรงเรือนในที่ดินของคนอื่นโดยไม่สุจริตรู้ว่าเป็นที่ดินคนอื่นก็ยังสร้างโรงเรือนในที่ดินแปลงนั้น ผู้สร้างโรงเรือนต้องทำที่ดินให้เป็นไปตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของที่ดิน เว้นแต่เจ้าของที่ดินจะเลือกให้ส่งคืนตามสภาพที่เป็นอยู่โดยเจ้าของที่ดินต้องใช้ราคาโรงเรือนหรือใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นเพราะการสร้างโรงเรือนแล้วแต่จะเลือก
๔.การที่จำเลยปลูกบ้านในที่ดินของโจทก์โดยอาศัยสิทธิ์ตามสัญญาเช่า ถือเป็นการปลูกโดยมีสิทธิ์ตามสิทธิ์การเช่า บ้านจึงไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดินที่จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ แต่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย ซึ่งเป็นไปตามสัญญาเช่าว่ากำหนดการเช่าที่ดินกันนานเท่าไหร่ เมื่อครบกำหนดที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า การเช่าย่อมสิ้นสุดลงเมื่อครบกำหนดเวลาตามที่ระบุในสัญญาเช่ามิพักต้องบอกกล่าวก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา ๕๖๔ จำเลยต้องทำสภาพที่ดินให้กลับเป็นไปตามเดิมก่อนที่จะมีการเช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา ๕๖๑ คือต้องรื้อบ้านออกไป เว้นแต่จะเป็นกรณีสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าที่ระบุในสัญญาว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดให้บ้านตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน เมื่อไม่มีสัญญาระบุไว้ดังนี้บ้านยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยผู้เช่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดจำเลยผู้เช่าจึงต้องทำให้ที่ดินที่เช่ากลับเป็นสภาพดังเดิมก่อนมีการเช่า คือต้องรื้อบ้านนั้นออกไป
๕.ข้ออ้างที่ว่า ไปขายบ้านให้แก่บุคคลภายนอกโดยมีข้อตกลงให้บุคคลภายนอกมีหน้าที่รื้อบ้านออกไป เป็นบุคคลสิทธิ์ระหว่างจำเลยกับบุคคลภายนอกไม่เกี่ยวกับโจทก์ซึ่งไม่ใช่คู่สัญญาในการซื้อขายบ้านดังกล่าว หรือในกรณีที่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาของจำเลยมายึดบ้านดังกล่าว ก็เป็นอีกส่วนหนึ่งไม่เกี่ยวกับโจทก์ จำเลยยังมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญากับโจทก์คือต้องดำเนินการรื้อถอนบ้านนั้นออกไป เมื่อจำเลยไม่ยอมรื้อบ้านออกไปจากที่ดินที่เช่าเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยและบริวารรื้อบ้านพร้อมขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินที่เช่าได้
๖.บ้านเป็นอสังหาริมทรัพย์การซื้อขายต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่งั้นการซื้อขายตกเป็นโมฆะ ไม่ว่าการซื้อขายบ้านที่จำเลยทำกับบุคคลภายนอกจะสมบรูณ์ถูกต้องตามกฎหมายหรือตกเป็นโมฆะเพราะไม่ได้ทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไว้ให้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตาม ไม่ว่าในสัญญาซื้อขายบ้านจะระบุให้บุคคลภายนอกจะมารื้อบ้านไปหรือไม่ก็ตาม ก็ไม่เกี่ยวกับโจทก์ เพราะโจทก์ไม่ใช่คู่สัญญาในการซื้อขายบ้าน จำเลยยังมีหน้าที่ต้องทำที่ดินให้กลับคืนเป็นไปตามเดิมโดยการรื้อบ้านออกไป
ที่มาอ้างอิงจาก อ.จิระประวัติ เเบบประเสริฐ
