คำมั่นจะให้เช่ามีหลักการอย่างไร

ศึกษาวิเคราะห์จากฎีกาที่ 13286/2556
ป.พ.พ. มาตรา 538  เช่าทรัพย์
มาตรา 368  เลิกสัญญา
มาตรา 1304  สาธารณสมบัติของแผ่นดิน

  ถนนคอนกรีตซึ่งเป็นทางตันที่ผู้เช่าที่ดินของโจทก์รายอื่นอาจใช้กลับรถได้ ใช้วิ่งหรือเดินออกกำลัง แม้จะใช้สัญจรผ่านไปทางอื่นไม่ได้ ถือได้ว่าเป็นทางสาธารณะ

  จำเลยปลูกสร้างอาคารโดยไม่ได้ขออนุญาตโจทก์ก่อนตามสัญญาเช่าที่ดินข้อ 4 วรรคสอง และไม่ยื่นแบบขออนุญาตปลูกสร้างต่อองค์การบริหารส่วนตำบลหรือเทศบาล ทั้งยังก่อสร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโจทก์ที่เป็นถนนซึ่งใช้เป็นทางสาธารณประโยชน์เช่นนี้ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า
  ข้อความสัญญาเช่าที่ดินที่ว่า ผู้เช่ายอมรับสัญญาว่าไม่ครบกำหนดอายุสัญญานี้และผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อไป ผู้เช่าจะได้เสนอขอต่อสัญญาเช่าต่อผู้ให้เช่าภายในกำหนด 60 วัน หากมิได้ขอต่อสัญญาภายในกำหนดนี้ให้ถือว่า ผู้เช่าสละสิทธิการเช่าตามสัญญานี้ ผู้ให้เช่ามีอำนาจเข้าจัดการกับสถานที่เช่านี้ได้ทุกประการ ไม่มีลักษณะบังคับที่แน่นอนและชัดเจนว่าเมื่อผู้เช่าเสนอจะขอต่อสัญญาเช่าแล้วมีผลต้องผูกพันผู้ให้เช่าต้องรับทำสัญญาต่อให้ จึงไม่มีลักษณะเป็นคำมั่นแต่มีลักษณะเป็นเพียงคำเสนอของผู้เช่าฝ่ายเดียว เมื่อโจทก์ผู้ให้เช่าปฏิเสธไม่ต่อสัญญาเช่าให้จะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่ได้
  โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยระงับการก่อสร้าง เพราะจำเลยก่อสร้างบ้านลงในที่ดินที่เช่าโดยไม่ขออนุญาตโจทก์ และยังไม่ได้รับอนุญาตจากองค์การบริหารส่วนตำบลหรือเทศบาล ถือว่าเป็นการแจ้งให้ปฏิบัติตามสัญญาเช่าก่อนแล้ว เมื่อจำเลยเพิกเฉยโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยได้ แต่การบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินต้องบอกกล่าวก่อนครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่า การที่โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าภายหลังสิ้นกำหนดเวลาเช่าที่ได้ตกลงกันไว้ถือได้ว่าหนังสือดังกล่าวเป็นหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากที่ดินโจทก์

หมายเหตุ

1. คำมั่นจะให้เช่าเป็นการแสดงเจตนาของผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว ทั้งนี้ ถ้าเป็นการแสดงเจตนาทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าว่าตกลงจะทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ กรณีเช่นนี้ไม่เป็นคำมั่นจะให้เช่า ศึกษาจากฎีกาต่อไปนี้

คำพิพากษาฎีกาที่ 146/2495      
ป.พ.พ. มาตรา 152, 369, 538 
ทำหนังสือสัญญาเช่าตึกกำหนดเวลาเช่ากันไว้ 3 ปี แล้วมีข้อตกลงกันในข้อหนึ่งว่า "เมื่อสัญญาฉะบับนี้ ได้ครบ 3ปีแล้ว ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะทำสัญญาเช่าฉะบับใหม่ต่อไปอีกเป็นเวลากำหนด 3 ปี" ดังนี้ ข้อตกลงดังกล่าวมิใช่คำมั่นของผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว แต่ผู้เช่าเองก็ยอมตกลงจะทำสัญญาเช่าตามกำหนดนั้นเหมือนกัน จึงเป็นข้อตกลงผูกพันกันทั้งสองฝ่ายว่า จะต้องทำสัญญาเช่ากันต่อไปอีก 3 ปี แต่เมื่อครบ 3 ปีแล้ว ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินที่เช่าต่อไปอีก ก็ต้องถือว่าผู้เช่าและผู้ให้เช่าได้ทำสัญญาต่อไปอีกไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.ม.แพ่งฯมาตรา 570 เมื่อเป็นเช่นนี้ให้เช่าย่อมบอกเลิกการเช่าได้ตามมาตรา 566 ผู้เช่าจะอ้างข้อตกลงในสัญญาดังกล่าวแล้วว่าสัญญาเช่าต่อมีกำหนด 3 ปี หาได้ไม่ เพราะสัญญาเช่าต่อที่มีกำหนด 3 ปี นั้น ยังมิได้เกิดมีขึ้น

2. หลักการในเรื่องคำมั่นจะให้เช่านั้น ลักษณะสำคัญ คือ คำมั่นนั้นต้องมีข้อความแน่นอน ชัดเจนในเรื่องสาระสำคัญของสัญญาเช่า ให้พิจารณาศึกษาจากฎีกาต่อไปนี้

คำพิพากษาฎีกาที่ 294/2515      
ป.พ.พ. มาตรา 5, 354, 366, 537 
สัญญาเช่าซึ่งระบุว่าเมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้วหากผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อไป  ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก และค่าเช่าจะได้ตกลงกันภายหลังนั้น  เป็นเพียงผู้ให้เช่าให้โอกาสผู้เช่าที่จะต่อสัญญาเช่าได้อีก ในเมื่อตกลงค่าเช่ากันเรียบร้อยแล้ว และไม่มีพันธะผูกพันผู้ให้เช่าว่าจะเรียกร้องค่าเช่ามากน้อยเพียงใด เมื่อผู้ให้เช่ากำหนดอัตราค่าเช่าแล้ว  ผู้เช่าไม่สนองรับ ก็เป็นอันตกลงค่าเช่ากันไม่ได้  สัญญาเช่าต่อไปย่อมไม่เกิด
เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเช่าแล้วและสัญญาเช่าต่อไปไม่เกิด  เพราะตกลงอัตราค่าเช่ากันไม่ได้ผู้ให้เช่าย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่าได้ และถือไม่ได้ว่าผู้ให้เช่าใช้สิทธิโดยไม่สุจริต

คำพิพากษาฎีกาที่ 729/2512      
ป.พ.พ. มาตรา 537, 538 
โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าต่อกันมีข้อความว่า "ผู้ให้เช่าจะยอมให้ผู้เช่า เช่าสถานที่ต่อไปอีกคราวหนึ่งมีกำหนด 10 ปี ในอัตราค่าเช่าอย่างเดิมหรืออัตราค่าเช่าอื่นใดสุดแต่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะตกลงกัน" นั้นหมายความว่าการที่โจทก์จะยอมให้จำเลยเช่าต่อไป 10 ปีนั้น อัตราค่าเช่าจะเป็นอย่างเดิมก็ดี หรืออย่างอื่นใดก็ดี โจทก์จำเลยจะต้องตกลงซึ่งกันและกันเสียก่อน ซึ่งเป็นสาระสำคัญของการเช่าตามกฎหมาย และเป็นเจตนาของคู่สัญญาด้วย

คำพิพากษาฎีกาที่ 3897/2525      
ป.พ.พ. มาตรา 537, 850, 852 
ข้อความในสัญญาประนีประนอมยอมความที่ว่า หากครบสัญญาเช่าแล้วโจทก์จะให้จำเลยเป็นผู้เช่าต่อเป็นรายแรก ไม่อาจตีความว่าเป็นสัญญาเช่า เพราะไม่มีรายละเอียดในเรื่องกำหนดระยะเวลาเช่าและอัตราค่าเช่า ซึ่งถือเป็นสารสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์ แสดงว่าโจทก์จำเลยจะต้องตกลงกันในเรื่องนี้อีกครั้งหนึ่ง เมื่อยังไม่มีการตกลงกันก็ต้องถือว่ายังไม่มีสัญญาต่อกัน จำเลยจะขอให้บังคับโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าทรัพย์ไม่ได้

คำพิพากษาฎีกาที่ 569/2525      
ป.พ.พ. มาตรา 537 
โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อสร้างตึกแถวและอาคารบ้านเรือน(ตลาดสด) ซึ่งตามสัญญาเช่าข้อ 7 ตึกแถว ฯ ที่โจทก์ปลูกสร้างขึ้นให้โจทก์มีสิทธิให้ผู้อื่นเช่าช่วงได้ตามสัญญาข้อ 2 โดยข้อ 2 มีความว่า ยอมให้โจทก์เช่าที่ดินมีกำหนด 15 ปี เมื่อหมดสัญญา 15 ปีแล้ว ถ้าโจทก์ประสงค์จะเช่าต่อ ให้มาทำสัญญาใหม่ ถ้าไม่ทำสัญญาต่อโจทก์จะต้องส่งมอบสถานที่เช่าพร้อมตึกแถวฯ ให้แก่ผู้ให้เช่าจนครบถ้วนทุกอย่าง ดังนี้ มิใช่คำมั่นจะให้เช่า จำเลยหาจำต้องให้โจทก์เช่าที่พิพาทต่อไปไม่

คำพิพากษาฎีกาที่ 3263/2535      
ป.พ.พ. มาตรา 368, 537 
หนังสือสัญญาเช่าสถานที่ระบุว่า ถ้าผู้รับมอบหรือผู้เช่ามิได้ประพฤติผิดสัญญา ผู้มอบหรือผู้ให้เช่าจะได้พิจารณาต่ออายุสัญญาให้อีกคราวหนึ่ง เป็นการแสดงความประสงค์ของคู่สัญญาว่า เมื่อสัญญาสิ้นสุดลงผู้ให้เช่าจะใช้ดุลพินิจต่อสัญญาให้แก่ผู้เช่าอีกคราวหนึ่ง ในเมื่อผู้เช่าไม่ได้กระทำผิดสัญญาอย่างไรก็ดีแม้ผู้เช่าจะไม่กระทำผิดสัญญาก็ตามการจะต่ออายุสัญญาให้อีกหรือไม่ย่อมเป็นดุลพินิจของผู้ให้เช่า สัญญาดังกล่าวจึงมิใช่คำมั่นจะให้เช่า

ที่มา :ทบทวนหลักกฏหมายกับอาจารย์ประยุทธ