คำถาม นายสดทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินแปลงหนึ่งจากนายรวยมีกำหนดตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2551 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2553 แล้วนายสดปลูกบ้านหนึ่งหลังอยู่อาศัยในที่ดินนั้น ต่อมานายสดทำหนังสือสัญญาที่บ้านของตนตกลงขายฝากบ้านหลังนี้ให้แก่นายใสเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย กำหนดไถ่ทรัพย์คืนในหนึ่งปี โดยนายสดยังคงพักอาศัยในบ้านที่ขายฝากตลอดมาจนครบกำหนดหนึ่งปี นายสดไม่ไถ่คืน และสัญญาเช่าที่ดินระหว่างนายสดกับนายรวยครบกำหนดแล้วด้วย นายใสได้ขอเช่าที่ดินดังกล่าวกับนายรวยมีการทำหนังสือสัญญาให้นายใสเช่าที่ดินมีกำหนดห้าปี จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยถูกต้อง จากนั้นนายใสขอให้นายสดขนย้ายไปอยู่ที่อื่น แต่นายสดเพิกเฉย นายใสจึงฟ้องคดีต่อศาล อ้างว่า
(1) นายใสเป็นเจ้าของบ้านที่รับซื้อฝากแล้ว ขอให้ขับไล่นายสดออกไปจากบ้าน
(2) นายใสเป็นผู้เช่าที่ดินจากนายรวยโดยชอบ สัญญาเช่าที่ดินระหว่างนายสดกับนายรวยระงับลงแล้ว นายสดอยู่ในที่ดินโดยละเมิดสิทธิของนายใส ขอให้ขับไล่นายสดออกไปจากที่ดิน
ให้วินิจฉัยว่า นายใสจะฟ้องขับไล่นายสดออกไปจากบ้านและที่ดินโดยอาศัยข้ออ้างทั้งสองประการได้หรือไม่

ธงคำตอบ
นายสดทำหนังสือสัญญาขายฝากบ้านให้แก่นายใสเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย จีงเป็นการซื้อขายในลักษณะเป็นอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ประกอบด้วยมาตรา 491 นายใสผู้ซื้อจึงไม่ได้เป็นเจ้าของบ้านที่รับซื้อฝากและไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่นายสดออกจากบ้านพิพาทได้
นายใสทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินที่ปลูกสร้างบ้านกับนายรวยโดยจดทะเบียนการเช่าถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่นายใสยังไม่เคยเข้าครอบครองที่ดินตามสัญญาเช่า ส่วนนายสดอยู่ในที่ดินดังกล่าวมาก่อนโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าเดิม แม้สัญญาเช่าที่ดินระหว่างนายสดกับนายรวยระงับไปเพราะสิ้นกำหนดเวลาแล้ว และนายสดอยู่ต่อมาโดยไม่ได้รับอนุญาต ก็ถือว่าเป็นการละเมิดต่อนายรวยเจ้าของที่ดิน มิใช่การละเมิดต่อนายใสซึ่งเป็นผู้เช่ารายใหม่ นายใสจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่นายสดออกจากที่ดินพิพาทเช่นกัน
ดังนั้น นายใสจะฟ้องขับไล่นายสดออกจากบ้านและที่ดินพิพาทโดยอาศัยข้ออ้างทั้งสองประการไม่ได้ (เทียบคำพิพากษาฎีกาที่ 810/2546)