คำถาม การได้ภาระจำยอมมาโดยทางนิติกรรมแต่ไม่มีการจดทะเบียนที่ดินพิพาทเป็นภาระจำยอม จะมีผลผูกพันบุคคลภายนอกซึ่งรับโอนที่ดินพิพาทหรือไม่ และการได้ทางจำเป็นตามป.พ.พ. มาตรา 1350 ผู้มีสิทธิใช้ทางจำเป็นจะมีสิทธิเรียกร้องทางจำเป็นบนที่ดินแปลงใดและต้องเสียค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินหรือไม่

คำตอบ มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้ ดังนี้

คำพิพากษาฎีกาที่ 8621/2554 การที่ ก. ท. พ. ร. และจำเลยร่วมตกลงแบ่งที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งโดยแบ่งที่ดิน 2 ส่วนที่อยู่ระหว่างกลางด้านทิศตะวันออกเป็นทางเดินภาระจำยอมสำหรับที่ดินส่วนเหนือสุดและใต้สุดเพื่อออกสู่ทางสาธารณะกว้าง 4 เมตร ตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้นเป็นการก่อภาระจำยอมอันเป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรม แต่หลังจากที่มีการแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวตามสัญญาประนีประนอมยอมความแล้ว ไม่มีการจดทะเบียนที่ดินพิพาทเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโฉนดที่ถูกแบ่งแยก การก่อภาระจำยอมดังกล่าวจึงไม่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง คู่สัญญาตามสัญญาประนีประนอมยอมความคงบังคับภาระจำยอมดังกล่าวได้ในระหว่างคู่สัญญาด้วยกันในฐานะบุคคลสิทธิเท่านั้น เมื่อ ก. และ ส. ซึ่งเป็นคู่สัญญาขายที่ดินเฉพาะส่วนในที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยทั้งสอง จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นบุคคลภายนอก จึงไม่ใช่คู่สัญญาและไม่ถูกผูกพันตามสัญญาประนีประนอมยอมความ ทั้งไม่มีกำหมายบัญญัติให้จำเลยทั้งสองต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับภาระจำยอมตามสัญญาประนีประนอมยอมความจาก ก. และ ส. โจทก์จึงไม่มีสิทธิบังคับจำเลยทั้งสองให้รับภาระจำยอมตามสัญญาประนีประนอมยอมความได้ ที่ดินพิพาทจึงไม่เป็นภาระจำยอม

โดย ประเด็นขั้นเทพ อาจารย์พรณรงค์ บวรชัยธรรม