การคุ้มครองสิทธิของบุคคลภายนอกที่เป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิพิเศษเหนืออสังหาริมทรัพย์ตามประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๒๗๓ ขอให้ดูตัวบทมาตรา ๒๗๓ ดังกล่าว และ ดูคำพิพากษาฎีกาต่อไปนี้

        คำพิพากษาฎีกาที่ ๗๗๙/๒๕๐๗ บุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายให้มีบุริมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการงานขึ้น และ อสังหาริมทรัพย์ที่ทำการงานขึ้นนั้นเป็นของลูกหนี้ กับให้มีบุริมสิทธิเพียงราคาที่เพิ่มขึ้น เท่านั้น ดังนี้ เมื่อที่ดินที่ลูกหนี้จ้างผู้ร้องขอรับชำระหนี้ปลูกห้องแถวขึ้นนั้นลูกหนี้ไม่ได้เป็นเจ้าของผู้ร้องขอรับชำระหนี้ก็ไม่อาจมีบุริมสิทธิเกิดขึ้นได้

        คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๘๓๒/๒๕๓๑  (เน้น**) กำหนดระยะเวลาต่างๆ ตามประมวล กฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๙๐ ที่ให้เจ้าหนี้ตามคำพิพากษารายอื่นยื่นคำร้องขอเฉลี่ยทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาซึ่งได้ยึดหรืออายัดมานั้น หมายความ เฉพาะถึงการยึดหรืออายัดทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาโดยเจ้าพนักงานบังคับคดี และโดยการร้องขอของเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาเท่านั้น ดังนั้น เมื่อการเคหะแห่งชาติได้ส่งเงินมาให้ศาลชั้นต้นตามหมายอายัดชั่วคราวก่อนพิพากษา กรณีจึงไม่อยู่ในบังคับของ มาตรา ๒๙๐ ที่ผู้ร้องในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาของจำเลยจะต้องยื่นคำร้องภายในระยะเวลาดังกล่าว บุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายให้มีอยู่เหนืออสังหาริมทรัพย์ที่ทำการงานขึ้น และอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องเป็นของลูกหนี้ คดีนี้โจทก์ฟ้องจำเลยเรียกค่าจ้างก่อสร้างตามสัญญาจ้างทำของซึ่งโจทก์รับก่อสร้างช่วงงานจากจำเลย โดยจำเลยได้รับจ้างก่อสร้างให้การเคหะแห่งชาติอีกต่อหนึ่ง และอสังหาริมทรัพย์ซึ่งโจทก์ทำการก่อสร้างก็เป็นของการเคหะแห่งชาติ กรณีจึงไม่ใช่เรื่องที่โจทก์มีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๒๗๓ และ ๒๗๕ โจทก์จะอ้างบุริมสิทธิรับชำระหนี้จากเงินซึ่งการเคหะแห่งชาติส่งมาให้ศาลชั้นต้นเหนือผู้ร้องหาได้ไม่

        ต่อไปขอให้ดูคำพิพากษาฎีกาเกี่ยวกับหนี้บุริมสิทธิพิเศษเหนืออสังหาริมทรัพย์ กรณีมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา ๒๗๓ (๓) ประกอบมาตรา ๒๗๖ และ มาตรา ๒๘๘

        คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๗๐๑/๒๕๐๖ บุริมสิทธิในมูลชื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องเป็นการซื้อขายที่ลงทะเบียน และบอกลงทะเบียนไว้ด้วยว่าราคาหรือดอกเบี้ยในราคานั้นยังมิได้ชำระ

        คำพิพากษาฎีกาที่ ๗๖๕/๒๕๒๒ บุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อันได้แก่ราคาอสังหาริมทรัพย์และดอกเบี้ยที่ด้างชำระนั้นจะมีผลเป็นบุริมสิทธิก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนบอกไว้เมื่อมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ถ้าไม่ได้จดทะเบียนก็ไม่มีบุริมสิทธิแต่อย่างใด

        คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๒๔๑/๒๕๓๒ โจทก์นำยึดที่ดินที่ขายให้จำเลยเพื่อนำมาขายทอดตลาดเอาเงินชำระหนี้ตามคำพิพากษา โจทก์เป็นเจ้าหนี้ในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยจำเลยค้างชำระราคาที่ดินแปลงที่โจทก์นำยึด โจทก์จึงเป็นผู้มีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว เมื่อโจทก์ไม่ได้บอกลงทะเบียนเกี่ยวกับราคาและดอกเบี้ยในราคาที่ยังค้างชำระในชั้นลงทะเบียนสัญญาซื้อขายที่ดิน บุริมสิทธินั้นย่อมสิ้นผลตาม ป.พ.พ. มาตรา ๒๘๘ ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้ของจำเลยตามคำพิพากษาในอีกคดีหนึ่งย่อมขอเฉลี่ยเงินที่ขายที่ดินนั้นได้

        คำพิพากษาฎีกาที่ ๗๐๕๐/๒๕๔๙ ป.พ.พ. มาตรา ๒๕๑ บัญญัติว่า “ผู้ทรงบุริมสิทธิย่อมทรงไว้ซึ่งสิทธิเหนือทรัพย์สินของลูกหนี้ในการที่จะได้รับชำระหนี้อันค้างชำระ แก่ตนจากทรัพย์สินนั้นก่อนเจ้าหนี้อื่นๆ โดยนัยดังบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายนี้หรือบทกฎหมายอื่น” ซึ่งมีความหมายชัดเจนว่าสิทธิของผู้ทรงบุริมสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้ อันค้างชำระแก่ตนจากสินนั้นได้ก่อนจะต้องอยู่ในกรอบแห่งบทบัญญัติของกฎหมายด้วย ดังนี้ เมื่อบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ทั้งสามแปลงตามคำร้องของผู้ร้องมีบัญญัติหลักเกณฑ์ไว้โดยเฉพาะในมาตรา ๒๘๘ ว่า “บุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าเมื่อไปลงทะเบียนสัญญาซื้อขายนั้นบอกลงทะเบียนไว้ด้วยว่าราคาหรือดอกเบี้ย ในราคานั้นยังมิได้ชำระไซร้ บุริมสิทธินั้นก็คงให้ผลต่อไป” บทบัญญัติแห่งมาตรานี้จึงชี้ชัดถึงเจตนารมณ์ของกฎหมายที่มุ่งประสงค์ให้ความเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิเกี่ยวด้วยอสังหาริมทรัพย์ของผู้ร้องในกรณีนี้จะพึงใช้ยันแก่บุคคลภายนอกได้นั้น ผู้ร้องจะต้องปฏิบัติให้ครบถ้วนตามข้อกำหนดของกฎหมาย คือ ผู้ร้องจะต้องลงทะเบียนในขณะจดทะเบียน สัญญาซื้อขายด้วยว่า ราคาหรือดอกเบี้ยในราคาที่ยังมิได้ชำระมีเพียงใดเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่บุคคลภายนอกที่จะเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินประเภทนี้ เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า ผู้ร้องมิได้ปฏิบัติตามที่กฎหมายกำหนด ผู้ร้องจึงหามีสิทธิยกความเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิอันพึงจะได้รับชำระหนี้ที่ค้างชำระแก่ตนจากที่ดินทั้งสามแปลงก่อนโจทก์ ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาของจำเลย และได้ใช้สิทธิตาม ป.วิ.พ. มาตรา ๒๗๑ ประกอบมาตรา ๒๗๘ บังคับคดีเอาแก่ทรัพย์สินของจำเลยได้ไม่

        จะเห็นได้ว่า บุริมสิทธิพิเศษเหนืออสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๒๗๓ (๓) จะถือเป็นบุริมสิทธิมีผลใช้บังคับได้ก็ต่อเมื่อไปลงทะเบียนสัญญาซื้อขายจะต้องบอกลงทะเบียนไว้ด้วยว่าราคาหรือดอกเบี้ยในราคานั้น ยังมิได้ชำระ

        สำหรับเจ้าหนี้บุริมสิทธิพิเศษเหนืออสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๒๗๓ ทั้งสามอนุมาตราดังที่ได้บรรยายมาพอสังเขปแล้วนั้น มีข้อควรให้ความสนใจสำหรับเจ้าหนี้บุริมสิทธิพิเศษเหนืออสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา ๒๗๓ (๑) รักษาอสังหาริมทรัพย์และ (๒) จ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ บุริมสิทธิพิเศษสำหรับ ๒ อนุมาตรานี้ หากได้ลงทะเบียนไว้แล้วจะได้รับความคุ้มครองอย่างยิ่ง โดยอาจใช้สิทธิไค้ก่อนสิทธิจำนองเสียอีกดังที่บัญญัติในมาตรา ๒๘๕ และ ๒๘๖ ซึ่งหากได้จดลงทะเบียนแล้ว มาตรา ๒๘๗ บัญญัติให้บุริมสิทธิดังกล่าวอาจใช้ได้ก่อนสิทธิจำนอง ทั้ง ๆ ที่โดยความเข้าใจกันทั่วๆ ไป สิทธิจำนองเป็นทรัพยสิทธิ ซึ่งให้สิทธิแก่เจ้าหนี้จำนองอย่างยิ่ง ดังจะเห็นได้จากบทบัญญัติในมาตรา ๗๐๒ วรรคสอง ที่บัญญัติว่า “ผู้รับจำนองชอบที่จะรับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้ สามัญมิพักต้องพิเคราะห์ว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือหาไม่” จึงเป็นข้อสังเกตที่จะต้องทำความเข้าใจให้ดี

        ฉะนั้น สิทธิของบุคคลภายนอกซึ่งเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิ  ในเรื่องของความเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธินั้นจะต้องอยู่ในกรอบของกฎหมายซึ่งบัญญัติหลักเกณฑ์ในการที่หนี้ใด จะเป็นถึงหนี้บุริมสิทธิในแต่ละประเภท และบุริมสิทธิที่จะมีอยู่ในทรัพย์สินของลูกหนี้ทั้งหมดหรือไม่ เพียงใด มิฉะนั้นจะทำให้การวินิจฉัยข้อกฎหมายคลาดเคลื่อนไป

อ้างอิง วิชา กฏหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ภาค4(อ.สมชาย จุลนิติ์) เล่มที่3 การบรรยายครั้งที่3 สมัยที่ 69