ฎีกาเด่น* ห้องบรรยายเนติฯ สัปดาห์ที่6 ภาคทบทวน สมัยที่71

วันที่ 1 ก.ค 61 กฎหมายสารบัญญัติ  อ.ประเสริฐ   

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 976/2495 ทำสัญญาเช่าห้องกันมีกำหนด 3 ปี สัญญาข้อหนึ่งมีว่า "เมื่อผู้ให้เช่าจะต้องการคืนห้องทั้งสองฝ่ายจะต้องบอกให้รู้ล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนไม่น้อยกว่า 30 วัน" แต่คู่สัญญาก็ได้เขียนสัญญาต่อไปอีกข้อหนึ่งว่า "เมื่อสิ้นอายุสัญญาฉะบับนี้แล้ว ผู้ให้เช่ายินดีจะทำสัญญาต่อให้แก่ผู้เช่าต่อไปอีกเป็นงวด ๆ จนครบ 10 ปี" ดังนี้ ก็ต้องแปลข้อสัญญาข้อหลังนี้เป็นข้อยกเว้นข้อสัญญาข้อแรกเสียแล้ว โดยผู้ให้เช่ายอมสละสิทธิตามที่เขียนไว้แต่เดิมในข้อแรกนั้นเสียแล้ว ฉะนั้นเมื่อผู้เช่าได้แสดงเจตนาขอเช่าต่อไปแล้ว ผู้ให้เช่าก็ไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8043/2559 (ฎีกาใหม่) ก่อนจะมีสัญญาเช่าฉบับใหม่เกิดขึ้นโจทก์ที่ 1 และจำเลยจะต้องทำความตกลงกันในเรื่องอัตราค่าเช่าทั้งอัตราค่าเช่ามิได้กำหนดไว้อย่างแน่นอนตายตัว แต่ต้องเป็นไปตามการประเมินราคาค่าเช่าที่กำหนดไว้เสียก่อนซึ่งจะต้องทำความตกลงกัน แม้โจทก์ที่ 1 และจำเลยมีเจตนาในการทำสัญญาเช่านานถึง 12 ปี แต่เหตุที่ต้องช่วงเวลาการเช่าเป็น 4 ช่วง ช่วงละ 3 ปี เพื่อประโยชน์ในการหลีกเลี่ยงภาษีก็ไม่ได้มีผลให้สัญญาเช่าผูกพันโจทก์ที่ 1 และจำเลยนานกว่าที่ทำสัญญากันไว้ สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ที่ 1 และจำเลยยังคงผูกพันกันแค่สามปี ข้อความในหนังสือสัญญาอาคารเป็นเพียงเงื่อนไขที่ให้สิทธิโจทก์ที่ 1 ที่จะต่ออายุสัญญาเช่าออกไปได้อีกหากโจทก์ที่ 1 กับจำเลยสามารถตกลงกันเกี่ยวกับอัตราค่าเช่าและเงื่อนไขต่าง ๆ ตามที่ระบุไว้ในสัญญา แต่เมื่อโจทก์ที่ 1 และจำเลยไม่อาจตกลงกันได้ สัญญาจึงไม่เกิดขึ้น ทั้งสัญญาเช่าอาคารที่กำหนดเงื่อนไขและวิธีการสำหรับการต่ออายุสัญญาไม่อาจถือว่าเป็นคำมั่นจะให้เช่าเพราะคำมั่นจะให้เช่าต้องมีข้อความชันเจนยอมให้เช่าต่อไป โดยไม่มีเงื่อนไข จำเลยจึงไม่ผูกพันที่จะต้องต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่โจทก์ที่ 1 เมื่อโจทก์ที่ 1 ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่เช่าก่อนที่สัญญาเช่าจะครบกำหนด กรณีถือว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ที่ 1 กับจำเลยสิ้นสุดลงโดยมิได้มีฝ่ายใดผิดสัญญา โจทก์ที่ 1 ไม่อาจเรียกค่ารื้อถอนอุปกรณ์ ค่าขนย้าย ค่าตกแต่งสถานที่เช่าใหม่ และค่าใช้จ่ายอื่น ตามฟ้องจากจำเลยได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3078/2552 แม้คำมั่นจะให้เช่าจะผูกพันผู้ให้เช่าในอันที่ต้องยอมให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินต่อไปอีก และผู้ให้เช่าไม่อาจถอนคำมั่นนั้นได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ก็ตาม แต่ก็มิได้ห้ามคู่สัญญาในอันที่จะตกลงกันยกเลิกคำมั่นนั้นเสียได้ ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์กับจำเลยตกลงยกเลิกข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทนเกี่ยวกับคำมั่นนั้นเสียแล้ว คำมั่นดังกล่าวย่อมสิ้นผลไป โจทก์ย่อมไม่อาจบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าต่อไปภายหลังครบกำหนดเวลาเช่าได้อีก อีกทั้งการตกลงกันยกเลิกคำมั่นดังกล่าวก็หาใช่การที่จำเลยถอนคำมั่นเพียงฝ่ายเดียวอันจะเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายและเป็นโมฆะกรรมดังที่โจทก์กล่าวอ้างในฎีกาไม่
แม้สัญญาเช่าที่ดินพิพาทจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วก็ตาม แต่ข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทน ข้อ 3 ท้ายสัญญาเช่าเป็นคำมั่นที่จำเลยให้โอกาสแก่โจทก์ในอันที่จะต่อสัญญาเช่าได้อีกเท่านั้น จึงเป็นเพียงข้อตกลงที่แยกต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าได้ และคำมั่นจะให้เช่านั้นก็ไม่มีบทบัญญัติกฎหมายใดที่ระบุให้ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย เพียงแต่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญก็มีผลใช้บังคับได้แล้ว ดังนั้นเมื่อคำมั่นจะให้เช่าไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การทำบันทึกยกเลิกคำมั่นจะให้เช่านั้นก็ไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เช่นกัน บันทึกข้อตกลงดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันโจทก์
 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1062/2539 ในชั้นชี้สองสถาน จำเลยยื่นคำแถลงขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาท 2 ประเด็น คือ 1. โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 6 ปี หรือไม่ 2. โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่ แต่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นพิพาทดังกล่าวเมื่อปรากฎว่าศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นพิพาทไว้แล้วว่า จำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไปหรือไม่ ซึ่งประเด็นดังกล่าวได้ครอบคลุมรวมถึงประเด็นที่จำเลยประสงค์ให้กำหนดไว้แล้วทั้งสองประเด็น จึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดประเด็นพิพาทเพิ่มเติมอีก คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิม แม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิม และเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตามแต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 สัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลา 20 ปี นับแต่วันที่ 13 สิงหาคม 2515จึงสิ้นสุดในวันที่ 13 สิงหาคม 2535 โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 564 การที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วเพียง 4 วัน แสดงว่าโจทก์ทักท้วงไม่ยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยไม่จำต้องมีการบอกเลิกสัญญากันอีก
 

     คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 563/2540 เมื่อหนังสือสัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จำเลยจึงฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง3ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก3ปีตามที่ตกลงกันไว้จึงไม่มีผลบังคับกันต่อไปคำมั่นของโจทก์ที่ให้แก่จำเลยไว้ตามสัญญาเช่าข้อ2(ก)ที่ว่าเมื่อจำเลยเช่าครบ7ปียินยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลยอีก15ปีย่อมสิ้นผลบังคับไปด้วยดังนั้นจึงไม่มีคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยสนองต่อไปอีก