ที่ดินในประเทศไทย  แบ่งได้ 2 ประเภทใหญ่ๆ คือ  ที่ดินมีโฉนด   กับ   ที่ดินไม่มีโฉนด(ที่ดินมือเปล่า)แต่มีหนังสือแสดงสิทธิครอบครอง (สค.1)  หรือมีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)  ดังนั้นการซื้อขายที่ดิน 2 ประเภทดังกล่าวจึงแตกต่างกัน ดังต่อไปนี้

1.ที่ดินที่มีโฉนด  การซื้อขายจะต้องทำเป็นหนังสือและไปจดทะเบียนการซื้อขายกับเจ้าหน้าที่  หากไม่ทำตามแบบดังกล่าว  ถือว่าสัญญาดังกล่าวไม่สมบูรณ์เป็นโมฆะต่างกับกรณี   

2.ที่ดินที่ไม่มีโฉนด(ที่ดินมือเปล่า)  มีเพียง สค.1  หรือ น.ส. 3 ก.  ที่ดินดังกล่าวผู้เป็นเจ้าของมีเพียงสิทธิครองครอง  ดังนั้นการซื้อขายที่ดินดังกล่าวจึงไม่จำต้องจดทะเบียนการซื้อขายต่อเจ้าหน้าที่    เพียงส่งมอบ หนังสือ สค.1 หรือ น.ส. 3 ก. และให้ผู้ซื้อเข้าครอบครองที่ดินดังกล่าว   ถือเป็นการโอนการครองครองให้แก่ผู้ซื้อ กฎหมายถือว่าสมบูรณ์แล้ว   

                            แม้เจ้าของเดิมยังมีชื่ออยู่ในทะเบียนก็ตาม  แต่ถือว่าเจ้าของที่ดินเดิมสละการครองครองและไม่ยึดถือที่ดินไว้แล้ว  แม้ต่อมาเจ้าของที่ดินเดิมนำไปจดทะเบียนขายให้แก่บุคคลภายนอก   ก็ไม่ทำให้บุคคลภายนอกกลายมาเป็นผู้มีสิทธิครอบครองในที่ดินดังกล่าวได้เพราะว่า   ในขณะที่จดทะเบียนขายเจ้าของที่ดินเดิม ไม่มีสิทธิครองครองที่ดินดังกล่าวแล้ว     การที่เจ้าของที่ดินเดิมหรือบุคคลภายนอกมีชื่อทางทะเบียนเป็นเพียงข้อสันนิษฐานเบื้องต้นของกฎหมายเท่านั้น  หากทำให้ได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองแต่อย่างใด    อ้างอิงคำพิพากษาฎีกาที่ 4001-4002/2548

ที่มา : miracleconsultant.co.th