ความรู้เกี่ยวกับที่ดิน
การที่ประชาชนจะไปทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดิน บางครั้งอาจเกิดความสับสนไม่เข้าใจระเบียบคำสั่ง และแนวทางปฏิบัติทำให้เสียเวลาในการไปติดต่อหลายครั้ง หวังเป็นอย่างยิ่งว่าคำแนะนำในเว็บไซต์นี้ซึ่งนำมาจากกรมที่ดิน จะเป็นประโยชน์ แก่ประชาชนทุกท่าน เป็นหนึ่งในหลายๆแนวทางที่จะเอื้อประโยชน์แก่ประชาชนในการติดต่อขอรับบริการจากสำนักงานที่ดินทั่วประเทศ
หลักฐานที่ควรนำไปประกอบขอจดทะเบียนที่ดินประเภทต่างๆ
เมื่อท่านมีความประสงค์จะไปติดต่อสำนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา ส่วนแยก หรือสำนักงานที่ดินอำเภอ/กิ่งอำเภอ เพื่อขอทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฏหมาบแพ่งและพาณิชย์ เช่นซื้อขาย ขายฝาก ให้ จำนอง พนักงานเจ้าหน้าที่จะตรวจสอบถึงสิทธิ ความสามารถของบุคลรวมตลอดถึงหลักฐานที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและคู่กรณีปรพกอบการพิจารณา หลักฐานต่างๆดังกล่าวจึงมีส่วนสำคัญที่จะทำให้การดำเนินงานการจดทะเบียนช้าหรือรวดเร็วได้ เพื่ออำนวยความสะดวกและรวดเร็วให้แก่ประชาชนผู้มีความประสงค์จะมาขอจดทะเบียนหรือขอออกหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน กรมที่ดินจึงได้จัดทำคำแนะนำประชาชนในการเตรียมหลักฐานต่างๆเพื่อแสดงต่อเจ้าหน้าที่พนักงาน ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา/ส่วนแยก หรือสำนักงานที่ดินอำเภอ/ กิ่งอำเภอขึ้นแล้วแต่กรณี
การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมส่วนใหญ่มักจะมีคู่กรณี 2 ฝ่าย ส่วนการขอออกหนังสือสำคัญที่ดินเช่นการขออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เป็นเรื่องที่ฝ่ายผู้ขอดำเนินการฝ่ายเดียว ฉะนั้นหลักฐานที่จะนำไปประกอบการสอบสวนของเจ้าหน้าที่จึงจำแนกได้ออกเป็น 2 ลักษณะ ตามฐานะของคู่กรณี อันได้แก่ “ผู้โอน ” ฝ่ายหนึ่ง “ผู้รับโอน” อีกฝ่ายหนี่งดังนี้
ผู้โอนหมายถึง ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือผู้ทรงสิทธิ์อื่นๆซึ่งมีความประสงค์จะโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิ์ไปยังบุคคลอื่นซึ่งเรียกว่าผู้รับโอนสำหรับกรณีนี้มีหลักทั่วไป เกี่ยวกับหลักฐานเหล่านี้ไประกอบการโอนไม่ว่าจะโอนในประเภทใดก็ตามเช่น ในฐานะผู้ขาย ผู้ให้ จะต้องนำหลักฐานเหล่านี้ไปประกอบการสอบสวนของพนักงานเจ้าหน้าที่คือ
1.บุคคลธรรมดา
- โฉนดที่ดิน หรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์
- ทะเบียนบ้าน (ทร14)
- บัตรประจำตัวประชาชน
- ถ้ามีการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ให้นำหลักฐานไปแสดงด้วย
- หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู้สมรสในกรณีขาดจากการสมรสโดยการหย่าต้องมีหลักฐานการหย่า
- สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญามัดจำถ้ามี
- ถ้าไม่ไปดำเนินการเองต้องมีหนังสือมอบอำนาจ และต้องนำบัตรประจำตัวผู้มอบอำนาจหรือ สำเนาภาพถ่ายบัตรประจำตัวผู้มอบอำนาจไปด้วย
- การเขียนข้อความในหนังสือมอบอำนาจให้ปฏิบัติตามคำเตือนด้านหลังแบบพิมพ์หนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน
2. นิติบุคคล
- โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- หลักฐานที่แสดงว่าเป็นผู้มีอำนาจจัดการแทนนิติบุคคลพร้อมตัวอย่างลายมือชื่อของผู้มีอำนาจลงนาม
- รายงานการประชุมของนิติบุคคล ในกรณี ที่ต้องมี
- หนังสือบริคณห์สนธิ ตราสารจัดตั้งหรือเอกสารการจัดตั้งนิติบุคลนั้น
ผู้รับโอนได้แก่ ผู้รับสัญญาจากผู้โอน เช่น หู้ซื้อ ผู้รับโอน เป็นต้น แต่เนื่องจากประเภทการโอนมีหลายประเภท และแต่ละประเภทอาจตรวจสอบเรียกหลักฐานประกอบการสอบสวน ทางฝ่ายผู้รับโอนแตกต่างกันออกไป ซึ่งจำแนกออกตามลักษณะ ประเภทสัญญาดังนี้
ประเภทจำนองและขายฝาก
หมายถึงกรณีเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างจดทะเบียนเป็นประกันการกู้ยืมเงินหรือประกกันหนี้ไว้แก่ผู้รับจำนองหรือขายฝาก ซึ่งอาจเป็นบุคคลธรรมดา หรือ นิติบุคคล ดังนั้น ผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องมีสองฝ่ายคือผู้จำนองหรือผู้ขายฝากผู้จำนองหรือผู้ขายฝาก หลักฐานที่จะต้องนำไปคือ
1.บุคคลธรรมดา
- โฉนดที่ดิน หรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์
- ทะเบียนบ้าน (ทร14)
- บัตรประจำตัวประชาชน
- ถ้ามีการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ให้นำหลักฐานไปแสดงด้วย
- หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู้สมรสในกรณีขาดจากการสมรสโดยการหย่าต้องมีหลักฐานการหย่า
- สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญามัดจำถ้ามี
- ถ้าไม่ไปดำเนินการเองต้องมีหนังสือมอบอำนาจ และต้องนำบัตรประจำตัวผู้มอบอำนาจหรือ สำเนาภาพถ่ายบัตรประจำตัวผู้มอบอำนาจไปด้วย
- การเขียนข้อความในหนังสือมอบอำนาจให้ปฏิบัติตามคำเตือนด้านหลังแบบพิมพ์หนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน
2. นิติบุคคล
- โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- หลักฐานที่แสดงว่าเป็นผู้มีอำนาจจัดการแทนนิติบุคคลพร้อมตัวอย่างลายมือชื่อของผู้มีอำนาจลงนาม
- รายงานการประชุมของนิติบุคคล ในกรณี ที่ต้องมี
- หนังสือบริคณห์สนธิ ตราสารจัดตั้งหรือเอกสารการจัดตั้งนิติบุคลนั้น
ผู้รับจำนอง หรือผู้ขายฝาก หลักฐานที่จะต้องนำไปคือ
1.บุคคลธรรมดา
- โฉนดที่ดิน หรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์
- ทะเบียนบ้าน (ทร14)
- บัตรประจำตัวประชาชน
- ถ้ามีการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ให้นำหลักฐานไปแสดงด้วย
- หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู้สมรสในกรณีขาดจากการสมรสโดยการหย่าต้องมีหลักฐานการหย่า
- สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญามัดจำถ้ามี
- ถ้าไม่ไปดำเนินการเองต้องมีหนังสือมอบอำนาจ และต้องนำบัตรประจำตัวผู้มอบอำนาจหรือ สำเนาภาพถ่ายบัตรประจำตัวผู้มอบอำนาจไปด้วย
- การเขียนข้อความในหนังสือมอบอำนาจให้ปฏิบัติตามคำเตือนด้านหลังแบบพิมพ์หนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน
2. นิติบุคคล
- โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- หลักฐานที่แสดงว่าเป็นผู้มีอำนาจจัดการแทนนิติบุคคลพร้อมตัวอย่างลายมือชื่อของผู้มีอำนาจลงนาม
- รายงานการประชุมของนิติบุคคล ในกรณี ที่ต้องมี
- หนังสือบริคณห์สนธิ ตราสารจัดตั้งหรือเอกสารการจัดตั้งนิติบุคลนั้น
ค่าธรรมเนียมในการจดจำนอง
ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนและค่าอากรแสตมป์
- ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท
- ค่าจดทะเบียน ร้อยละ 1บาท ไม่เกิน 200,000 บาท
เมื่อคู่กรณีไปถึงสำนักงานที่ดิน
ขั้นตอนที่ 1 คือ
ติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ของสำนักงานที่ดิน เพื่อ
- ขอคำแนะนำ
- ตรวจสอบหลักฐานเอกสารต่างๆ
- รับบัตรคิวตามลำดับก่อนหลัง
ขั้นตอนที่ 2
ยื่นหลักฐานเอกสารต่างๆให้เจ้าหน้าที่สอบสวนตามช่องที่ระบุไว้ในบัตรคิว
ขั้นตอนของเจ้าหน้าที่
- ตรวจสอบสารระบบที่ดินและหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน
- รับคำขอและสอบสวนคู่กรณีตามลำดับในบัตรคิว
- ตรวจอายัด คือ ตรวจดูว่ามีผู้ของดให้ทำเรื่องต่างๆไว้ก่อนหรือไม่
- ประเมินราคาทุนทรัพย์สำหรับการเรียกเก็บค่าธรรมเนียม
- ทำสัญญาและแก้ทะเบียนในโฉนดที่ดิน
ขั้นตอนที่ 3
- คำนวนค่าธรรมเนียมภาษีต่างๆ
- ขำระค่าธรรมเนียมและภาษีอากรต่างๆ
ขั้นตอนของเจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียน
- ตรวจสอบเรื่องทั้งหมด
- คู่กรณีลงนามในสัญญาหรือบันทึกตามข้อตกลง
- เจ้าหน้าที่พนักงานที่ดินลงนามจดทะเบียนในสัญญาหรือบันทึกข้อตกลงลงในโฉนดที่ดิน
- ประทับตรา
ขั้นตอนที่ 4
แจกโฉนดและสัญญา
- โปรดตรวจสอบเอกสารความถูกต้องในโฉนดที่ดิน และสัญญาด้วยว่าถูกต้องหรือไม่ เช่น ชื่อตัว ชื่อสกุล อายุ ชื่อบิดามารดา ที่อยู่ก่อนกลับ
ที่มา : 1asiaproperty.net
|
