คำถาม ผู้รับโอนสิทธิการเช่าจากผู้เช่า (สัญญาเช่ามีข้อตกลงให้เช่าช่วงได้) จะมีสิทธิฟ้องเรียกค่าเช่าช่วงที่ผู้เช่าช่วงค้างชำระผู้เช่าเดิมอยู่ก่อนที่จะได้รับโอนสิทธิการเช่าจากผู้เช่าเดิมหรือไม่

คำตอบ มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้ ดังนี้

คำพิพากษาฎีกาที่ 12753/2555 หนังสือสัญญาโอนสิทธิการเช่าระหว่างห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. กับโจทก์ระบุว่าผู้รับโอนสิทธิตกลงรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ผู้เช่าช่วง ไปทันทีนับแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2545 เป็นต้นไป ย่อมหมายถึงสิทธิทั้งหลายที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ผู้โอนมีอยู่ทั้งก่อนและหลังวันดังกล่าว ให้ตกเป็นของโจทก์ผู้รับโอนตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2545 เป็นต้นไป แม้จะไม่ได้ระบุไว้ว่าหมายถึงค่าเช่าช่วงที่จำเลยค้างชำระก่อนวันโอนแต่ก็เป็นหนึ่งในสิทธิและหน้าที่ทั้งหลายที่มีอยู่ เมื่อข้อสัญญาไม่ได้ระบุยกเว้นไว้ย่อมไม่แยกต่างหากจากสิทธิทั้งหลายที่จะตกได้แก่โจทก์ผู้รับโอน โจทก์จึงมีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระอยู่ก่อนการรับโอนสิทธิการเช่าและภายหลังการรับโอนสิทธิการเช่าจากจำเลยตามฟ้อง

โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเช่าช่วงที่จำเลยค้างชำระแก่ห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ผู้โอนก่อนวันที่โจทก์รับโอนสิทธิและภายหลังที่โจทก์รับโอนสิทธิซึ่งจำเลยค้างชำระ เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวทวงถามให้จำเลยชำระค่าเช่าช่วงทั้งหมดภายใน 7 วัน มิฉะนั้นถือเอาหนังสือบอกกล่าวเป็นการบอกเลิกสัญญา และสัญญาเช่าเป็นอันระงับ จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวแต่ไม่ชำระตามที่กำหนด และนับถึงวันที่โจทก์ฟ้องคดีเกินกว่า 15 วัน นับแต่วันครบกำหนดการบอกกล่าว ถือว่าการเช่าช่วงรายเดือนมีการบอกกล่าวเกิน 15 วันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 วรรคสอง ถือเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าช่วงโดยชอบแล้ว สัญญาเช่าช่วงจึงเลิกกันเพราะจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไป การที่จำเลยยังคงอยู่ย่อมเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยพร้อมบริวารและให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของตนออกไปจากที่ดินที่เช่า ทั้งมีสิทธิเรียกค่าเช่าช่วงค้างชำระทั้งหมดและค่าเสียหาย

โดย ประเด็นขั้นเทพ อาจารย์พรณรงค์ บวรชัยธรรม