เจาะหลัก สกัดฎีกา เช่าทรัพย์  ตาม ป.พ.พ มาตรา 537-571

- เช่าฉางเก็บรักษาข้าวเปลือกจากจำเลย โดยมีข้อสัญญาให้ผู้ให้เช่าต้องรับผิดถ้าเกิดความเสียหาย เป็นสัญญาเช่าทรัพย์และสัญญาฝากทรัพย์รวมอยู่ด้วย ฎ.1181/2541

- ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่เช่า ฎ.1035/2547,4796/2540

- ต้องได้ความว่าผู้ให้เช่ามีอำนาจเอาทรัพย์สินออกให้เช่าได้ มิฉะนั้นไม่ผูกพันเจ้าของ แม้มีการจดทะเบียนการเช่าและผู้เช่าสุจริตก็ตาม ฎ.83/2532

- การให้เช่าทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์รวม เป็นการจัดการตามธรรมดา เจ้าของรวมคนหนึ่งมีสิทธิจัดการได้เสมอ มีผลผูกพันเจ้าของรวมคนอื่น ฎ.6520/2549 

- แต่ถ้าคิดค่าเช่าอัตราต่ำ ถือว่าขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่น ตามมาตรา ปพพ.1358 วรรคสอง ,1360 วรรคหนึ่ง  เจ้าของรวมคนอื่นฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้ ฎ.9009/2552

- เจ้าของรวมคนหนึ่งเอาทรัพย์สินออกให้เช่าขณะที่เจ้าของรวมอีกคนหนึ่งฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าคนเดียวกันออกจากที่เช่า เป็นการใช้สิทธิขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวม ตาม ปพพ. มาตรา 1361 วรรคสอง ฎ.79/2551

- ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีสิทธินำอสังหาริมทรัพย์ที่ตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกินไปให้ผู้อื่นเช่าได้  แม้ระหว่างสัญญาเช่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะถึงแก่ความตายเป็นเหตุให้สิทธิเก็บกินสิ้นไปก็ตาม สัญญาเช่าก็ไม่ระงับไปด้วย ฎ.2297/2541

- ผู้ที่ครอบครองที่ดินและบ้านซึ่งปลูกอยู่บนที่ดิน ราชพัสดุ มีเพียงสิทธิครอบครอง แม้สัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านจะทำกันเองและตกเป็นโมฆะ ก็สมบูรณ์โดยการส่งมอบได้ ถือว่าผู้ซื้อเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง แม้ผู้ซื้อจะให้ผู้ขายเช่าอยู่อาศัย ก็เป็นการครอบครองแทนผู้ซื้อเท่านั้น ผู้ซื้อจึงฟ้องขับไล่ผู้ขายได้ ฎ.402/2548

- ทรัพย์สินที่เป็นสาธารณะสมบัติของแผ่นดินที่พลเมืองใช้ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ที่ชายตลิ่ง หรือเพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ ราษฎร ด้วยกันจะยึดถือครอบครองแล้วนำไปให้ผู้อื่นเช่าไม่ได้ สัญญาเช่าตกเป็นโมฆะ ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิฟ้องเรียกค่าเช่าหรือฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้ ฎ.1121/2507,2644-2645/2515,182/2552,1389/2550

- สัญญาเช่าโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่สร้างบนสาธารณสมบัติของแผ่นดิน มีผลบังคับกันได้ ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่และเรียกค่าเช่าหรือเรียกค่าเสียหายได้ ฎ.10378/2550,294/2536,765/2538

สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า

- ผู้เช่าตาย สัญญาเช่าย่อมระงับไป ไม่เป็นมรดกตกทอดไปยังทายาท ฎ.540/2517,1008/2537

- ผู้เช่าทำพินัยกรรมยกสิทธิการเช่าให้ผู้อื่น ย่อมไม่ผูกพันผู้ให้เช่า ฎ.9201/2551

- บุคคลหลายคนร่วมกันทำสัญญาเช่า เมื่อผู้เช่าบางคนตาย สิทธิการเช่าย่อมระงับไป เฉพาะตัวผู้เช่าที่ถึงแก่ความตายเท่านั้น ฎ.5859/2530

- กรณี ผู้ให้เช่าตาย สัญญาเช่าไม่ระงับ ทายาทของผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าเช่าต่อไปจนครบกำหนดเวลา

- สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัว

- การฟ้องขับไล่ผู้เช่า  ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ได้โดยอาศัยมูลสัญญาเช่าและมูลละเมิด ฎ.2153/2552

สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา

- เป็นสัญญาที่มีข้อตกลงเพิ่มภาระขึ้นมากแก่ผู้เช่าให้ปฎิบัติยิ่งกว่าหน้าที่ของผู้เช่าโดยปกติ ทั้งนี้ เพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้เช่าจะได้เช่าทรัพย์สินเป็นระยะเวลานาน

1.ผู้เช่าต้องเสียเงินช่วยค่าก่อสร้าง ฎ.1437/2515,791/2501,1627/2505,1135/2506,2016/2524

- เรื่องเงินช่วยค่าก่อสร้าง จะต้องเป็นเงินที่จ่ายให้แก่ผู้ให้เช่า ไม่ใช่จ่ายให้แก่ผู้อื่น ฎ.513/2523 

- เงินกินเปล่า (แปะเจี้ยะ) ,เงินค่าหน้าที่ดิน,เงินค่าซ่อมแซม,ไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ฎ.1252/2506,184/2512,574-580/2516,3945/2533,2231/2531

2. ผู้เช่าปลูกอาคารลงในที่เช่าแล้วยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า ไม่ว่าจะยกรรมสิทธิ์ในทันทีหรือภายในเวลาที่กำหนดก็ได้ ฎ.172/2488ป.,1460/2495,985/2512,4939/2533,2826/2526

3. สัญญาเช่าที่ดินที่กำหนดให้ผู้เช่าสร้างลานจอดรถยนต์ แล้วมอบให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่ผู้ให้เช่า เป็นสัญญาต่างตอบแทน ฎ.2759/2534

4. ข้อตกลงที่ให้ผู้เช่าซ่อมแซมต่อเติมหรือปรับปรุงอาคารที่เช่าที่มีสภาพทรุดโทรมมาก ต้องใช้เวลาและค่าใช้จ่ายเป็นเงินจำนวนมาก เป็นการทำให้ทรัพย์สินที่เช่ามีมูลค่าเพิ่มขึ้นมาก เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ฎ.491/2540,4156/2533

5. ผู้เช่ารับภาระต่อเติมตึกที่เช่าทำชั้นที่สามเพิ่ม เป็นสัญญาต่างตอบแทน ฎ.944/2512

6. เช่าสวนโดยผู้เช่ามีหน้าที่หาต้นไม้มาปลูกในที่เช่า ฎ.796/2495

คำมั่นจะให้เช่า

- เป็นกรณีที่มีสัญญาเช่ากันอยู่ก่อนแล้ว และในสัญญาเช่านั้น ผู้ให้เช่าได้ให้คำมั่นแก่ผู้เช่าว่าจะให้ผู้เช่าเช่าทรัพย์สินต่อไปอีก ซึ่งมีลักษณะเป็นคำเสนอ ถ้าผู้เช่าต้องการเช่าต่อ ก็ต้องแสดงเจตนาสนองรับคำมั่นของผู้ให้เช่า เพื่อให้เกิดสัญญาเช่าต่อกันอีก

- ผู้ให้เช่าและผู้เช่าตกลงกันว่าเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าแล้วจะทำสัญญาเช่ากันฉบับใหม่ ไม่ใช่การแสดงเจตนาของผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว ไม่เป็นคำมั่นจะให้เช่า ฎ.146/2495

- ต้องมีข้อความแน่นอนชัดเจนในเรื่องที่เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า เช่น อัตราค่าเช่าและระยะเวลาการเช่า มิฉะนั้น ไม่เป็นคำมั่นจะให้เช่า เพราะผู้เช่าไม่อาจแสดงเจตนาสนองรับให้เกิดเป็นสัญญาเช่าใหม่ได้ทันที ฎ.3801/2555,294/2515,729/2512,569/2525

- สัญญาเช่าที่ว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ผู้ให้เช่าจะพิจารณาต่อสัญญาเช่าให้ เป็นดุลยพินิจของผู้ให้เช่าว่าจะให้เช่าต่อหรือไม่ก็ได้ ไม่เป็นคำมั่นจะให้เช่า ฎ.3263/2535

- แม้สัญญาเช่าระบุว่าผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะให้เช่าต่อไป แต่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องทำความตกลงกันเรื่องค่าเช่าและระยะเวลาการเช่ากันอีก ดังนี้ แม้ผู้เช่าจะแสดงเจตนารับคำมั่นตามกำหนดเวลาก็ตาม ก็ไม่ทำให้มีสัญญาเช่าฉบับใหม่เกิดขึ้นและมีผลบังคับตามกฎหมาย ฎ.8692/2549

กำหนดเวลาสนองรับคำมั่นจะให้เช่า

แบ่งเป็น 2 กรณี คือ คำมั่นมีกำหนดเวลาให้สนองรับ, และคำมั่นไม่มีกำหนดเวลาสนองรับ 

- สัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาเช่าเกิน 3 ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งมีผลฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี ผู้เช่าต้องสนองรับคำมั่นภายใน 3 ปี ฎ.563/2540

หลักฐานการเช่า ม.538

- สัญญาเช่าต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือ หรือจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานอย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ แต่ถ้าเช่ามีกำหนดกว่า3 ปี ขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้ามีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างเดียวก็ฟ้องร้องบังคับคดีได้ 3 ปี

- คำว่า หลักฐานเป็นหนังสือ เช่น ใบเสร็จรับเงิน จดหมายที่กล่าวถึงการเช่า 

- การชำระค่าเช่าเป็น เช็ค ไม่ถือว่าเป็นหลักฐานเป็นหนังสือ ฎ.527/2523

- การฟ้องขับไล่ออกจากทรัพย์สินที่เช่าและเรียกค่าเสียหาย เป็นการฟ้องในมูลละเมิดหรือเพื่อใช้สิทธิติดตามเอาคืน ไม่ใช่การฟ้องบังคับตามสัญญาเช่า ไม่ต้องมีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือ ฎ.6962/2551,1714/2546,6535/2544,862/2538

- ฟ้องเรียกเงินกินเปล่าคืนได้ ไม่ใช่ฟ้องบังคับตามสัญญาเช่า ฎ.2211/2516

การเช่าช่วงและโอนสิทธิการเช่า ม.544-545

- ผู้เช่าจะเอาทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าไม่ได้เว้นแต่จะมีข้อตกลงให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าได้ ถ้าผู้เช่าฝ่าฝืนผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ ม.544

- กรณีผู้เช่าเอาทรัพย์สินอันเดียวกับที่เช่ามาแล้วให้เช่าช่วง หากเป็นทรัพย์สินคนละอย่างกัน เช่น เช่าที่ดินมาแล้วปลูกบ้าน นำบ้านไปให้ผู้อื่นเช่า เช่นนี้ ไม่ถือว่าเป็นการให้เช่าช่วงที่ดิน ไม่เป็นการผิดสัญญา ฎ.2237/2524

- กรณีที่มีบุคคลหลายคนร่วมกันเช่าทรัพย์สิน การที่ผู้เช่าคนใดคนหนึ่งนำทรัพย์สินบางส่วนไปให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า ถือว่าผู้เช่าทั้งหมดผิดสัญญาเช่าด้วย ฎ.9544/2539

- แม้จะเป็นการเช่าช่วงโดยชอบ เพราะมีข้อตกลงให้เช่าช่วงได้ก็ตาม แต่ผู้เช่าช่วงย่อมไม่มีสิทธิดีกว่าผู้เช่าเดิม เมื่อผู้เช่าเดิมหมดสิทธิตามสัญญาเช่าเดิมแล้ว ก็ไม่มีสิทธินำทรัพย์สินที่เช่าไปให้เช่าช่วง ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ผู้เช่าช่วงได้ ฎ.3819/2545,471/2533

หน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่า ม.546-551

- ความรับผิดในเรื่องความชำรุดบกพร่อง ม.549-551

- หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า ม.552-563

- ความระงับแห่งสัญญาเช่า ม.564-571

- สัญญาเช่ามีกำหนดเวลา สัญญาเช่าย่อมระงับเมื่อสิ้นกำหนดเวลา โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวก่อน ม.564

การบอกเลิกสัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลา ม.566

- สัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา ฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาในขณะเมื่อสุดระยะเวลาชำระค่าเช่าได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 2 เดือน

- ในกรณีสัญญาเช่ามีกำหนดเวลา เมื่อครบกำหนดเวลาแล้วผู้เช่ายังครอบครองทรัพย์สินที่เช่าอยู่และผู้ให้เช่ารู้แล้วไม่ทักท้วง ถือว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา กรณีเช่นนี้ หากคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาจะต้องบอกกล่าวตามมาตรา 566 ก่อน

-การโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า ม.569 ผู้รับโอนต้องรับสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่มีต่อผู้เช่า

อ้างอิง : https://www.tnaynat.com